核心优势：

1.未来数年业绩最优的地产股，而且是整个上市公司业绩最优。

（1）迎玺花园住宅部分集中在2025-2027年结算，几乎0成本地价，项目顶格利润率，超过50亿净利润，可以参考华联控股同类型的利润率情况。

（2）每年经营物业10亿营收，2亿多净利润（主要是成本法计量的4亿多租金收入和6亿的物业和酒店收入），每年4亿的经营现金流，实质上每年公允计量法的话可以到近4亿的净利润。

（3）充分计提带来的剩余项目结算利润率转正。

（4）成都锦城湖岸价格超预期，预计营收超10亿，利润也是近3亿。

（5）附加一个卖了点物业公司股权，可以换来1亿多利润。

未来3年将有超60亿利润结算，年均利润近20亿，对于30多亿市值而言，不足2倍市盈率，在当下的环境下绝对的价值王者。

2.现金流角度。最优的经营现金流公司，更是在地产行业里面绝对瑶瑶领先的现金流。

（1）1-9月公司经营现金流已经30亿了，而且4季度才是封顶和销售的高峰期，估计2024年经营现金流能都55亿左右，扣除每年8亿多的利息，净现金流也是45亿以上。每股现金流高达近7元。对于现金流至关重要的地产行业，这样的现金流权益比绝对是整个行业第一名。

（2）2025年随着迎玺花园二期的到账和三期的销售，估计2025年销售110亿，经营现金流超过60亿，这样公司的账面现金将可以覆盖全部有息负债，具备彻底实现有息负债归零的条件。

（3）随着现金流的好转，制约公司业绩的重大因素（财务成本）也将急速下降，估计2024年财务成本高达6.5亿以上，2025年估计下降到2亿多，2026年可能归零，2027年财务成本可能变成负值。

3.减值最充分的地产公司之一。

经过不断减值，中洲的惠州项目等问题项目的楼面地价估计已经减值到低于土地收储价格了，也就是低于再供给土地的重置成本价格。很可能半岛城邦、河谷花园、迪亚项目楼面地价减到1000多元了，南麓院也可能下降到2000多元了。

4.投资物业成本法计量。

中洲的投资物业基本都是深圳物业，而且都是十多年前的物业，比如中洲控股大厦2012年竣工，圣庭酒店等也是2010年以前就竣工了（以前深长城的资产），常年成本法计量，每年折旧高达1.7亿，已经只剩下30亿的成本了。（30亿的账面成本，每年租金收入4亿）

5.中洲控股流通盘比例很低，大股东和二三股东等合计持有65%股权，剩下流通的就是33%左右了，对于37亿市值，就是11-12亿的流通盘。公司随便一回购就能抵抗股价再下跌了，可以参考顺发恒业（年年回购流通股，大股东比例上升到70%多了，随便再回购2-5亿就足以把股价维护到远远高于净资产的位置）。

不足之处：

1.连续两年大幅度减值带来的巨额亏损，净资产下降很大，市净率上没有显著优势。

两年公司减值40亿，项目停工带来的资本化停止导致财务费用猛增。

2.惠州和东莞房价降幅明显，尤其是惠州，是中洲深外的主要开发地区，房价跌幅高达30-50%，成交量也下降了60%以上，2024年下降到420万平米（仅住宅部分），惠州面临较长时间的市场出清或供需关系调整期。预计调整完要到2026-2027年。

3.较多的需要自持的物业也形成巨大的资金压力，比如铂玺坊写字楼和车位需要自持，虽然最后的成本能下降到单位成本2万元，但是租金收益率2-3%，还是很低，尤其是远远不能和贷款利息相比。广州的写字楼受经济环境和股东争议影响，公司选择停工，也带来了短期财务成本增加。

4.公司及大股东一直没有进行市值管理。搞不懂是什么原因。

5.机构几乎0持仓。机构对于中洲这样的小盘股基本就不关注。

追加说说宝安26区，账面成本45亿，土地面积是10万平米，规划是29.3万平米，用途是商业（酒店写字楼公寓和商场，可以参考对面的25区）。

这个项目多年来沉淀了大量资金，给公司带来了巨大的财务成本压力，尤其是近年基本不资本化了，30多亿借款每年高达2亿的利息。

至于这个项目的价值，参考朋友们的观点，大约三种方案：

1.不改规划，那就是低密度商业，也属于浪费土地资源，因为这样的核心区商办容积率一般都是5.5及以上。参考对面的25区。

2.改规划，上调容积率，增加商办面积，这基本不多增加土地成本，上调到5.5的容积率，这样项目的楼面土地成本大约就下降到1万多了，建安后也就是2万多。对比25区的价格，50%的毛利润率了，就算自持也有很好的回报率了。

3.改规划，建大约15万平米住宅，整体容积率4.5.这样可能补交土地出让金，但是住宅部分销售带来的利润还是可观的。

所以这个项目未来的潜在增值价值就是0-30亿。

近期深圳已经明显的住宅供应量不足了，2024年去库存速度加快，2025年一季度只有几十万平米可预售资源量了。所以大家预期要改规划，项目启动了。

关于宝安26区是否近期启动？

当然这个的不确定性很大，我们又不可能知道真实情况。

但是近期确实是很好的时机：

1.深圳商改住政策支持，当下正式很好的窗口期，公司应该把握好这个窗口期。

2.深圳近期有点住宅供应不足了，一季度可预售资源量才几十万平米，尤其是核心区更是潜在住宅供应量严重不足。

3.随着迎玺花园的销售，公司已经从资金紧张到不差钱的重大转折了，公司具备财力和信贷支持条件去开发26区了。

4.25区已经完成建设了，基本都是今年和明年交付，也该轮到开发26区的时间节点了。

拆除用地面积152030.4平方米

计划容积率：7.8

住宅256000平方米（含保障性住房53430平方米）

项目位于宝安区新安街道25区，前进一路与创业二路交汇处西北侧。