万科：政策与市场共振下的业绩反转曙光

在房地产行业深度调整的浪潮中，万科作为行业龙头，正经历着前所未有的挑战与转型阵痛。然而，随着政策托底力度加大、市场筑底信号显现，以及公司自身战略调整与多元化布局成效逐步释放，万科有望在2026年实现业绩反转，开启从“高周转开发商”向“轻资产城市综合运营商”转型的新篇章。

一、政策托底：行业风险缓释的“定海神针”

2025年以来，房地产政策基调从“严控风险”转向“托底纾困”，为行业注入强心剂。中央经济工作会议明确提出“稳住房地产”，通过专项债收储土地、收购存量房作保障房、优化限购限贷政策等举措，着力化解行业风险。例如，2025年四季度，多地放宽公积金贷款额度、降低首付比例，带动核心城市销售环比回升。政策托底力度超预期，为万科等优质房企提供了现金流改善与资产价值修复的窗口期。

国资股东的强力支持是万科穿越周期的核心保障。深铁集团作为第一大股东，通过提供超300亿元低息借款、参与债务重组、联合中标TOD项目等方式，为万科注入流动性“活水”。2026年1月，深铁集团宣布追加不超过23.6亿元股东借款，并表示后续将继续提供支持，帮助万科处理到期债务。国资背书不仅强化了万科的信用资质，更通过业务协同（如住房租赁、轨道交通开发）助力其资源整合与转型深化。

二、市场筑底：结构性机会孕育反转动能

尽管全国房地产市场整体仍处于调整期，但结构性分化为万科提供了突围路径。核心城市市场率先企稳，成为业绩反转的关键支撑。万科70%的土地储备位于一二线城市，这些区域需求韧性更强、政策放松空间更大。例如，2025年四季度，深圳、上海等城市新房成交面积环比回升，二手房价格跌幅收窄，显示市场信心逐步修复。若2026年政策持续放松（如降低首付比例、贷款利率），核心城市销售规模有望同比增长5%-10%，带动万科结算利润回升。

若2026年房价企稳，存货减值计提有望进一步降至30亿元以内，释放巨额利润。此外，万科通过优化项目设计、降低建安成本等方式控制开发成本，毛利率有望从低位修复至10%-12%，进一步压缩亏损空间。

三、战略转型：多元化业务构筑第二增长曲线

万科正从“开发为主”向“开发+经营+服务”并重转型，多元化业务布局成效初显，为业绩反转提供长期支撑。

1. 物业服务（万物云）：2025年营收331.3亿元，占比9.7%，毛利率提升至18%。随着REITs发行推进，万物云有望成为万科轻资产运营的核心平台，为股东提供稳定分红。

2. 长租公寓（泊寓）：覆盖全国32个城市，管理房源超26.9万间，出租率稳定在94%以上。2026年，受益于保障性租赁住房政策红利，泊寓收入占比有望突破10%，成为新的利润增长点。

3. 物流地产（万纬物流）：管理面积超1200万平方米，冷链市占率居行业前列。2026年，普洛斯上市及REITs发行有望贡献超额收益，进一步优化万科资产结构。

此外，万科通过盘活存量资产（如2025年完成54个大宗资产交易，回笼资金259亿元）、收缩非核心业务（如退出部分商业地产项目），聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，提升运营效率与抗风险能力。

四、业绩预测：2026年减亏，2027年盈利可期

机构预测显示，万科2026年归母净利润均值为-91.10亿元（同比下降约64%），但乐观情景下（如销售同比增长10%、毛利率修复至12%）有望实现盈利。关键变量在于：

• 销售端：若2026年核心城市市场筑底回升，万科销售规模与毛利率修复，亏损有望收窄至50亿元以内；

• 成本端：通过优化开发成本、减少减值计提，释放利润空间；

• 债务端：深铁集团持续提供低息借款，降低财务费用（如2026年利息成本从100亿元降至80亿元），改善盈利表现。

若上述条件满足，万科有望在2027年实现盈利，标志着其从“规模扩张”向“质量增长”的转型成功。

五、投资价值：短期博弈政策修复，长期布局转型红利

随着万科向“轻资产城市综合运营商”转型，其盈利稳定性与抗周期能力将显著增强。建议投资者关注万物云、泊寓、万纬物流等运营型业务的REITs发行进展，以及核心城市TOD项目的落地情况，长期持有分享公司转型红利。

结语：龙头的韧性，穿越周期的底气

万科作为房地产行业的标杆企业，正经历着从“高周转开发商”向“城市综合运营商”的深刻转型。尽管短期业绩仍面临挑战，但政策托底、国资支持与多元化布局为其提供了穿越周期的底气。2026年，万科有望实现困境反转，股价具备估值修复与业绩回暖的双重驱动潜力。对于投资者而言，短期可博弈政策修复带来的反弹机会，长期则可布局其转型价值，分享中国房地产行业从“增量时代”向“存量时代”转型的红利。