万科2025业绩预告：经营服务筑底盘，业绩承压显挑战
1月30日，万科发布2025年度业绩预告，在行业深度调整的大背景下，公司虽在保交付、降本增效上落地实效，经营服务业务也保持营收稳健，成为发展中的重要支撑，但全年经营业绩仍处于显著承压状态，820亿元的大额亏损现实仍需直面。
作为业内较早布局开发与经营并重的房企，万科的经营服务业务已形成多元布局、稳健运营的格局，成为业绩承压下的重要基本盘。截至2025年三季度，万科经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳，各细分板块均展现出行业领先的运营能力。长租公寓泊寓管理规模突破20万间，出租率稳定在94%，规模与运营效率稳居行业首位；物业板块在管住宅项目超4400个、商企项目超2500个，综合服务能力持续领跑；物流业务可租赁仓储面积超1000万平方米，冷链业务规模行业第一，高标仓储稳定期出租率达86%；商业业务逆势实现客流与销售稳步增长，整体出租率维持92%的高位。
除了经营服务业务的稳健表现，万科在保交付与降本增效上的成果同样值得关注。2025年公司保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套提前30天交付、约5000套跨年提前交付，多地项目实现100%收房，且已完成近两年需交付量的70%，交付高峰期正式度过，后续交付压力大幅下降。同时，公司积极推动开发业务降本增效，实现开发业务管理费用连续两年下降，在成本管控上展现出较强的执行力。大股东深圳地铁集团也给予多维度支持，累计提供超300亿元优于市场条件的股东借款，还在住房租赁、智慧配送等领域深化业务协同，为万科经营稳定提供了重要支撑。
尽管万科在经营端多线发力、积极自救，经营服务业务的稳健表现也成为重要托底，但2025年全年预计820亿元的归母净利润亏损，仍让企业面临着严峻的经营考验，2026年能否实现扭亏为盈，目前来看仍是未知数。公告显示，此次亏损源于开发项目结算毛利大幅减少、减值计提增加、部分业务及投资亏损、资产股权交易折价等多重因素叠加，而这已是万科连续第二年出现大额亏损，2024年公司归母净利润亏损额达494.78亿元，连续的业绩亏损让企业的经营改善之路充满挑战。
需要明确的是，截至2025年三季度末，万科资产合计11365.95亿元，负债合计8355.64亿元，股东权益合计3010.30亿元，但这一数据并不能反映2025年年末的真实财务状况。随着2025年全年820亿元的亏损落地，叠加年内债务展期带来的负债结构变化、大股东新增借款形成的资金流入与负债增加，其年末的股东权益规模已远低于3010.30亿元，资产与负债规模也已发生实质性变动，三季度末的财务数据仅为阶段性参考，无法体现当前企业真实的财务家底。连续两年的大额亏损持续消耗企业净资产，债务展期与新增借款并未从根本上解决偿债压力，核心开发业务的造血能力尚未修复，企业的财务韧性正面临多重考验。
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