$万 科Ａ(SZ000002)$  $万科企业(HK|02202)$  根据万科于2026年1月30日发布的业绩预告，公司预计2025年度净利润亏损约820亿元，上年同期亏损约494.78亿元。这一巨额亏损标志着这家曾经的行业标杆正面临其成立以来最严峻的经营考验，也是中国房地产行业深度调整期的一个缩影。

一、 亏损的核心原因分析

公告及财报披露，此次巨亏是多重因素叠加的结果，主要包括：

1. 开发业务量价齐跌：2025年房地产开发业务结算规模显著下降，且毛利率持续处于历史低位。结算利润主要对应2023、2024年销售的高地价项目，以及2025年消化的现房和准现房库存，导致报告期结算毛利总额大幅减少。前三季度，房地产开发业务的税后毛利率低至2.0%，主业几乎无利可图。

2. 大规模资产减值计提：因业务风险敞口升高，公司新增计提了巨额的信用减值和资产减值。仅2025年前三季度，就新增计提存货跌价准备91.93亿元，截至期末存货跌价准备余额高达227.32亿元。资产减值损失同比大幅增长，是亏损的主要来源之一。

3. 资产处置产生亏损：为回笼资金、化解债务风险而进行的大宗资产交易和股权交易，其成交价格普遍低于账面价值，形成了处置损失。

4. 经营性业务拖累与投资亏损：部分经营性业务（如商业、长租公寓等）在扣除折旧摊销后整体亏损，同时部分非主业的财务投资也出现亏损，进一步侵蚀了利润。

二、 2025年以来的财务表现与严峻现状

• 业绩持续恶化：2025年前三季度，万科实现营业收入1613.88亿元，同比下降26.61%；归属于上市公司股东的净亏损为280.16亿元，亏损同比扩大56.14%。仅第三季度单季就亏损160.69亿元，超过上半年总和。

• 高企的债务与流动性压力：截至2025年三季度末，公司资产负债率为73.51%，高于行业平均水平。有息负债合计3629.3亿元，其中一年内到期的非流动负债高达1278.93亿元，而货币资金仅656.8亿元，现金短债比低至0.43，短期偿债压力巨大。

• 销售断崖式下滑：2025年前10个月，公司合同销售金额同比下降约44%。销售作为房企的核心“造血”功能严重衰竭，加剧了现金流紧张。

三、 大股东“输血”与公司自救措施

面对危机，万科正通过“国资输血+市场化重组+资产盘活”的组合拳争取喘息空间。

1. 深铁集团持续“输血”：作为第一大股东，深圳地铁集团自2025年以来已累计向万科提供超过300亿元的低息借款（利率2.34%），用于偿还公开市场债券本息。最新一笔23.6亿元借款于2026年1月27日获得，用于兑付刚刚通过展期方案的债券。

2. 艰难推进债务展期：万科已开始与债权人协商债务展期。例如，“22万科MTN004”等债券的展期方案已获通过，公司需立即偿付部分本息，剩余部分展期一年。这标志着市场期待的“国资兜底”神话终结，风险处置转向市场化、法治化原则。

3. 保障交付与业务瘦身：2025年，万科在巨大压力下仍保质交付了11.7万套房屋，完成了近两年需交付量的约70%。同时，公司持续推进降本增效、组织优化（裁员与架构重组），并退出非主业领域，聚焦住宅开发、物业服务和租赁公寓三大板块。

4. 加速资产盘活：2025年前三季度，通过出售项目、股权等方式实现大宗交易签约金额68.6亿元，并通过存量盘活回款71.1亿元，以补充流动性。

四、 行业背景与象征意义

万科的困境并非孤例，而是整个房地产行业从“高杠杆、高周转”的增量扩张时代，向“现金流生存”的存量时代转型过程中，必须经历的“周期清算”。其债务危机打破了市场对“龙头房企无风险”和“国资背景必兜底”的惯性预期，引发了全行业信用和风险的重定价。政策导向已明确为“救项目不救企业”，支持房企通过市场化重组化解风险。

五、 未来挑战与展望

新任董事长黄力平（具有深铁背景）面临巨大挑战。未来两年，万科仍有超过120亿元的境内债需要偿还。公司的生存取决于几个关键因素：

1. 销售能否企稳回升：恢复自身“造血”能力是根本。

2. 债务重组能否成功：与债权人达成可持续的展期或重组方案。

3. 资产盘活效率：能否继续通过处置优质资产换取流动性。

4. 行业政策环境：房地产市场的整体复苏进程。

总结而言，万科预计的820亿元年度巨亏，是其历史包袱（高价地项目）、行业深度调整（需求萎缩、价格下行）以及自身流动性危机共同作用的结果。作为行业转型期的标志性事件，万科的命运不仅关乎企业自身，更成为观察中国房地产如何实现软着陆、重构发展新模式的重要窗口。