作为中国房地产行业的标杆企业，万科历经三十余年周期洗礼，始终以稳健经营、品牌壁垒、运营能力立市。当前行业处于深度调整阶段，公司虽面临阶段性经营与财务压力，但依托国资背书、存量资产、多元业务与政策回暖预期，依旧具备穿越周期的核心韧性，是地产板块中兼具安全边际与修复弹性的标的，值得理性布局、长期观察。
一、历史底色：行业绝对标杆，沉淀不可复制的核心壁垒
万科的价值，首先源于数十年积累的行业根基与品牌护城河，这是穿越周期的底层底气。
1. 品牌与口碑稳居榜首：连续多年位居中国房地产开发企业综合实力TOP3，物业服务、产品品质、交付保障口碑行业领先，在购房者信心低迷的市场环境中，品牌溢价与信任度成为核心竞争力，去化能力显著优于中小房企。
2. 布局结构优质，核心资产夯实：土储聚焦一二线核心城市与强三线都市圈，占比超70%，抗市场波动能力远高于布局三四线的房企。核心城市物业、商业综合体、物流仓储、长租公寓等存量资产规模庞大，资产质地优良，具备持续的现金流回笼与增值潜力。
3. 运营管理能力行业标杆：精益化管理、成本管控、工程交付、风险控制体系成熟，是行业内少数能在下行周期维持项目正常运转、保障交付的企业，经营规范性与执行力稳居第一梯队。
二、当前基本面：阶段性承压，积极自救显韧性
基于2025年三季报公开数据，公司处于行业调整的阵痛期，经营数据承压，但自救动作密集，韧性逐步显现。
1. 营收与利润阶段性亏损，行业性因素主导：2025年前三季度实现营业总收入1613.88亿元，归母净利润亏损280.16亿元，主要受行业销量下滑、房价承压、存量项目计提减值等行业共性因素影响，并非企业自身经营崩塌。单季度营收环比逐步修复，第三季度营收560.65亿元，边际改善信号出现。
2. 现金流阶段性紧张，多措并举回笼资金：前三季度经营活动现金流净额-58.89亿元，叠加债务到期压力，现金流阶段性承压。公司加速项目去化、处置非核心资产、推进商办物业盘活、优化融资结构，成功兑付多笔到期债务，守住了现金流安全底线。
3. 资产规模依旧雄厚，净资产支撑充足：截至2025年三季度末，总资产11365.95亿元，股东权益3010.30亿元，每股净资产远超当前股价，具备极强的资产安全垫，资产负债率虽处于相对高位，但优质资产占比高，债务结构持续优化。
三、核心利好：国资背书+政策暖风，修复预期持续强化
当前万科的核心价值，来自于外部强力背书与行业政策的持续回暖，风险边际持续改善。
1. 深铁强力加持，国资背书筑牢安全底线：深圳地铁作为控股股东，累计多次为万科提供资金支持、融资担保与流动性助力，2025年再次提供大额借款用于债务偿付，成为公司最坚实的信用后盾。国资背景极大降低了信用风险，是区别于民营房企的核心优势。
2. 行业政策持续发力，暖风频吹：地产行业供需两端政策持续优化，限购限贷放松、首付比例下调、房贷利率下行、保交楼专项支持、房企融资“三支箭”持续发力，行业销售与融资环境逐步修复，利好龙头房企率先回暖。
3. 多元业务成型，第二增长曲线逐步显现：万科物业（万物云）、物流仓储（万纬物流）、长租公寓、商业开发运营等非开发业务，已形成稳定的收入与现金流贡献。万物云作为独立上市平台，是国内物业龙头，盈利稳定；万纬物流冷链仓储规模全国领先，受益于消费升级与供应链发展，抗周期属性凸显，逐步对冲开发业务的周期波动。
四、估值与安全边际：深度低估，修复空间可期
从估值角度看，万科当前处于历史极低区间，安全边际充足，具备显著的修复空间。
1. 股价深度破净，估值处于历史底部：当前股价较每股净资产大幅折价，市净率处于上市以来极低分位，远超行业历史均值，估值已充分反映了行业与公司的悲观预期，下行空间有限。
2. 龙头集中度提升，份额向头部集中：行业出清加速，中小房企持续出清，市场份额、融资资源、政策支持向以万科为代表的头部稳健房企集中，行业格局优化后，龙头将率先受益于行业复苏。
五、理性风险提示
1. 行业销售复苏不及预期，项目去化速度仍有压力；
2. 阶段性现金流与债务压力仍需持续观察；
3. 资产减值计提可能进一步影响短期利润表。
本文不构成投资建议！
