一、发改委REITs扩围政策最新进展
根据国家发改委政策研究室副主任李超的公开表态，发改委正积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、商业办公等新领域，并简化扩募流程（原需上市满1年可扩募，现缩短至6个月）。该政策优先支持消费基础设施和民间投资项目，为房企盘活存量资产提供新路径[12]。
二、万科A在REITs领域的布局与进展
万科A作为行业头部企业，已将REITs作为核心战略工具，通过资产证券化实现“投融管退”闭环：
1. 商业REITs突破：中金印力消费REIT（以杭州西溪印象城为底层资产）已完成首期发行，并推进二期扩募[7][10]。
2. 物流与长租REITs推进：物流REIT和长租公寓REITs处于申报或筹备阶段，其中泊寓REIT已获国家发改委反馈意见，正积极推动发行[4][6]。
3. Pre-REITs基金设立：与中信、建万基金等合作设立住房租赁Pre-REITs基金，通过收购存量资产（如厦门泊寓项目）实现轻资产运营[4][2]。
三、政策机遇下的潜在影响
发改委REITs扩围至商业办公、城市更新等业态，与万科A存量资源高度契合：
- 资产盘活加速：万科可通过REITs退出更多商办、长租等资产，缓解流动性压力。
- 业务模式转型：由“重资产开发”转向“轻资产运营+资产管理”，提升资产周转效率[6][3]。
- 政策协同创新：结合“非居转保”等政策，将商办资产转为保租房并通过REITs退出，实现资产价值最大化[2][8]。
综上，发改委REITs扩围为万科A提供了重要机遇，但需结合自身资源与政策窗口期精准施策。
免责声明：以上信息仅供参考，不构成投资建议。投资有风险，入市需谨慎。
参考：
[1] 万科A:2025年半年度报告 | 2025-08-23 00:20:02 (公告) (https://pdf.dfcfw.com/pdf/H2_AN202508221732433342_1.PDF?t=1764593219065)
[2] 万科A:2025年8月22日投资者关系活动记录表 | 2025-08-22 20:11:52 (公告) (https://pdf.dfcfw.com/pdf/H2_AN202508221732438651_1.PDF?t=1764593219065)
[3] 万科A:2024年年度报告摘要 | 2025-04-01 00:20:02 (公告) (https://pdf.dfcfw.com/pdf/H2_AN202503311649676265_1.PDF?t=1764593219065)
[4] 万科将完成第三笔公开债偿还 Pre-REITs再下一城 | 证券时报网 | 2025-02-18 18:23:00 (资讯) (https://www.stcn.com/article/detail/1531851.html)
[5] 万科A:2025年3月31日投资者关系活动记录表 | 2025-03-31 20:14:51 (公告) (https://pdf.dfcfw.com/pdf/H2_AN202503311649679917_1.PDF?t=1764593219065)
[6] 万科A:万科企业股份有限公司估值提升计划 | 2025-04-01 00:20:02 (公告) (https://pdf.dfcfw.com/pdf/H2_AN202503311649676282_1.PDF?t=1764593219065)
[7] 万科A:万科企业股份有限公司2025年度跟踪评级报告 | 2025-05-30 19:19:15 (公告) (https://pdf.dfcfw.com/pdf/H2_AN202505301681903451_1.PDF?t=1764593219065)
[8] GDIRI观察 | 12万间，万科泊寓的纳保解法-财经-金融界 | 金融界 | 2025-01-15 23:58:07 (资讯) (https://finance.jrj.com.cn/2025/01/15235847498190.shtml)
[9] 万科A：前三季度营收1613.88亿元 | 中国证券报·中证网 | 2025-10-30 21:16:00 (资讯) (http://www.cs.com.cn/ssgs/gsxw/202510/t20251030_6520510.html)
[10] 经营承压，关注后续股东资金支持 | 东方证券 | 万科A | 2025-09-17 (研报) (https://emwap.eastmoney.com/report/AP202509171745263885.html)
[11] 积极推动存量资源盘活，与大股东深铁集团持续强化融合发展 | 招商证券 | 万科A | 2025-08-27 (研报) (https://emwap.eastmoney.com/report/AP202508271735306187.html)
[12] 发改委：基础设施REITs进一步扩围 扩募流程已简化 | 证券之星 | 2025-11-27 16:29:38 (资讯) (http://stock.stockstar.com/IG2025112700022246.shtml)
[13] 万科，走到了新的十字路口 | 网易订阅 | 2025-11-29 09:11:33 (资讯) (https://m.163.com/dy/article/KFH710VH05158B67.html)
[14] 表 3：上周重点地产公司公告 | 申万宏源 | 2025-11-30 (研报) (https://emwap.eastmoney.com/report/AP202511301791135828.html)
[15] 表 1：上周地产行业重点新闻 | 申万宏源 | 2025-11-30 (研报) (https://emwap.eastmoney.com/report/AP202511301791135828.html)
[16] 地产行业政策与土地市场动态（2025年11月24日-27日） | 申万宏源 | 2025-11-30 (研报) (https://emwap.eastmoney.com/report/AP202511301791135828.html)
