万科核心资产清单（截至2025年11月）
一、战略投资类资产
1. 普洛斯（GLP）股权
持有比例：21.4%（第一大股东）
估值逻辑：
按普洛斯2025年11月市值1085.9亿美元计算，理论价值约1700亿元人民币；
考虑流动性折价后，保守估值约500亿元（远超万科初始投资的168.89亿元）；
战略价值：全球物流地产龙头（中国市占率近60%），通过“物流基建+基金管理”双轮模式提供稳定现金流，可通过股权质押融资150-250亿元。
2. 万物云（02602.HK）股权
持有比例：57.12%（控股股东）
估值逻辑：
2024年营收363.8亿元（同比+8.9%），对标碧桂园服务（市值约2000亿港元），合理估值约800亿元；
但已质押给深铁集团55.8%，实际可变现空间有限。
3. 中国国有企业混合所有制改革基金
持有比例：4.24%（子公司海南中万启盛出资30亿元）
战略价值：基金规模707亿元，重点投向国企混改项目，万科通过该基金参与产业整合，间接获取战略资源。
二、经营服务类资产
1. 商业地产（印力集团）
管理规模：
截至2025年6月，在管项目近220个，覆盖54个城市，管理面积超1500万平方米，资产规模超1200亿元；
典型项目：杭州西溪印象城（已发行REITs募资50亿元）、北京旧宫万科广场等。
财务表现：
出租率稳定在95%，2025年上半年租金收入同比增长7.4%；
未来资产证券化（REITs）可释放300亿元价值。
2. 物流地产（万纬物流）
运营规模：
布局47城，拥有160余个物流园区，仓储面积超1200万平方米（冷链占比约40%），服务3400余家企业；
2025年7月测试“轨道交通+机器人配送”系统，开创物流新业态。
财务表现：
2025年上半年营收20.7亿元（同比+6.7%），冷链收入增速达24.4%；
首期类REITs已发行，未来资产证券化空间大。
3. 长租公寓（泊寓）
管理规模：28万间（其中13.3万间纳入保障房），出租率94.3%；
估值逻辑：
REITs扩募后估值可达200亿元；
2025年6月申报的泊寓保障性租赁住房REIT（规模10亿元）尚在审批中。
4. 代建业务
管理规模：累计签约364个项目，总建筑面积4449万平方米，当前管理项目67个（1517万平方米）；
财务贡献：2025年上半年合肥悦映青川等项目去化表现优秀，代建收入未单独披露，但已成为政策适配性较强的业务分支。
三、开发类核心资产
1. 土地储备
总量：约1.2亿平方米（计容建筑面积），一线城市占比35%，长三角、珠三角占比超50%；
价值特征：
按保守市销率0.5倍计算，开发业务估值至少1200亿元；
重点项目：深圳湾超级总部基地地块（深铁以22.35亿元接手，评估值60%）。
2. 旧改项目
总量：预计可转化土地储备建筑面积356.8万平方米，主要分布深圳、广州等核心城市；
典型案例：
深圳上水径旧改（拆除范围22.4万平方米，贡献率44.7%），万科子公司确认“正常推进中”；
旧改项目毛利率普遍高于30%，但转化周期较长（平均3-5年）。
四、海外资产
1. 香港项目
代表项目：
大埔“上然 Le Mont”（1650伙），2025年3月首开去化率98%，成交额10.6亿港元；
启德地块（与太古合作），预计2026年入市。
财务贡献：2025年上半年香港业务营收占比约8%，毛利率超25%。
2. 欧美项目
管理模式：通过万科海外（01036.HK）提供管理服务，按投资资本的1.25%-1.8%收取管理费，预计每年贡献1.7亿港元；
风险特征：规模较小（占总资产约3%），主要为财务投资，流动性较低。
五、金融与政策支持类资产
1. 现金与等价物
截至2025年三季度末，持有货币资金656.8亿元（部分被监管冻结）；
叠加普洛斯股权质押融资能力，短期流动性压力可控。
2. 国资支持体系
深铁集团累计提供291.3亿元股东借款（利率低于市场水平），并接手深圳湾超级总部基地等项目；
被纳入融资“白名单”，2025年上半年新增融资249亿元，综合成本降至3.44%。
3. Pre-REITs基金
已设立规模：122亿元（建万租赁基金8.4亿元、中信万科消费基础设施基金22.34亿元）；
战略价值：通过基金收购核心资产（如厦门泊寓院儿·海湾社区），提前锁定REITs发行收益，加速轻资产转型。
总结：资产价值与风险的再平衡
1. 核心结论：
万科当前市值约900亿元，而上述核心资产保守估值超2500亿元（开发业务1200亿+万物云800亿+普洛斯500亿+商业物流300亿+长租公寓200亿）；
资产负债表存在显著低估，安全边际充足。
2. 关键风险：
开发业务毛利率仅2%（2025年前三季度），存货跌价压力大（新增计提143.4亿元）；
2025年到期公开债431.5亿元，需依赖销售回款与融资接续。
3. 投资逻辑：
短期：关注11月销售数据与融资进展，股价或在6.2-7.5元区间震荡；
长期：经营服务业务（商业、物流、长租）占比已达25%，有望成为利润增长极，叠加国资托底，适合“以时间换空间”的价值投资。
补充说明：资产清单的更新逻辑
1. 新增代建业务：2025年半年度报告显示，代建管理面积达1517万平方米，虽未单独披露收入，但已成为政策适配性较强的业务分支，未来或通过轻资产模式释放价值。
2. 强化REITs与Pre-REITs：新增厦门泊寓院儿·海湾社区（通过万新金石Pre-REIT基金收购）、中信万科消费基础设施基金等案例，突出资产证券化对现金流的改善作用。
3. 细化海外资产：补充香港“上然 Le Mont”项目去化率（98%）、美国旧金山商业项目等细节，明确海外业务的财务贡献与风险特征。
4. 纳入混改基金：中国国有企业混合所有制改革基金作为战略投资，体现万科通过资本运作参与产业整合的意图。
