万科，新动向！
11月2日晚间，万科A在深交所公告，公司当天与第一大股东深圳地铁集团订立贷款框架协议，后者同意向公司提供本金总额最多为220亿元的贷款。
万科A表示，此次框架协议下的借款用于偿还公司在公开市场发行的债券本金及利息以及经出借人（深圳地铁集团）同意的指定借款利息。
根据此前披露的三季报，万科A三季度的营业收入为560.65亿元，净利润亏损160.69亿元。截至报告期末，集团持有的货币资金为656.8亿元；有息负债合计3629.3亿元；资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。
万科A：深铁集团拟提供不超过220亿元借款额度
万科A公告，公司于2025年11月2日与第一大股东深圳地铁集团（出借人）签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》。框架协议约定从2025年以来至公司2025年度股东会召开日为止期间，深圳地铁集团向公司提供不超过220亿元借款额度。
上述借款额度包括框架协议生效之前已实际发生但公司未提供抵/质押担保措施的信用借款及已提供担保但后续确认担保无法实施或部分无法实施的借款，及框架协议生效之后发生的借款。公司将对《框架协议》下实际发生的借款提供抵/质押担保。
万科A表示，截至公告日期，深圳地铁集团已提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元。框架协议下的借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元。每笔借款的初始期限不得超过3年，经深圳地铁集团同意，借款期限可以延长。具体借款期限由双方在具体借款合同中约定，起息日自实际提款日起算。
据悉，本次框架协议下的借款用于偿还万科A在公开市场发行的债券本金及利息以及经出借人同意的指定借款利息，借款利率遵循市场化原则，不劣于目前公司从金融机构借款的利率水平。万科A称，公司根据国资对外借款的相关规定拟就框架协议项下借款提供增信安排，担保资产对应的抵/质押率不劣于市场惯例的水平。上述安排充分体现了大股东对公司的支持。
万科A表示，本次关联交易事项和交易条款在符合市场导向原则的同时，也优于市场水平，不存在损害公司及中小投资者利益的情形，不会对公司本期以及未来财务状况、经营成果产生不利影响。
公开资料显示，深圳地铁集团成立于1998年7月31日，是深圳市国资委直管的国有独资大型企业，负责深圳市90%以上城市轨道交通建设与运营，构建了国家铁路、城际铁路、城市轨道交通“三铁合一”的产业布局和轨道建设、轨道运营、站城开发、资源经营“四位一体”的核心价值链。截至2024年12月31日，深圳地铁集团经审计净资产为3014.92亿元。
截至目前，深圳地铁集团持有万科27.18%股权，是万科的第一大股东。
前三季度营收1613.9亿元，净利亏损280.2亿元
三季报显示，万科A第三季度实现营业收入560.65亿元。其中，房地产开发业务结算面积为299.7万平方米，贡献营业收入402.0亿元。归属于上市公司股东的净亏损160.7亿元，主要原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。
1—9月，万科A累计营业收入为1613.9亿元；归属于上市公司股东的净亏损280.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积为833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元。截至报告期末，集团持有的货币资金为656.8亿元；有息负债合计3629.3亿元；资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。
第三季度，集团实现合同销售面积236.1万平方米，合同销售金额313.4亿元，同比分别下降39.7%和41.8%。1—9月，集团累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%。十一假期，集团取得良好销售表现，在无新盘加推的情况下，实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标。截至9月底，集团合并报表范围内有1321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1548.1亿元。
万科A在财报中表示，前三季度，公司在经营上仍面临阶段性压力。在各方及大股东强有力的支持下，集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。
在经营端，集团前三季度按期保质完成7.4万套房的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付服务品质；坚持积极销售，实现销售金额1004.6亿元；完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿元；业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。前三季度，集团经营服务业务全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%，经营效益保持在行业前列。
万科A表示，在融资端，集团继续获得各类金融机构支持，除股东借款外，前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点；深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已累计向公司提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至报告披露日，集团已完成288.9亿元公开债务的偿还。
