深入剖析万科2025年第三季度报告，探讨其背后蕴含的投资价值与风险。
要点：
一、新增计提的存货跌价准备高达143.38亿元，同比大幅下降612.79%，是财务上的“挤水分”，虽短期冲击利润，但有助于未来轻装上阵。
二、在开发业务的寒冬中，万科的经营服务业务（物业、租赁、商业、物流）展现出了强大的韧性和增长潜力，这构成了其投资价值的重要看点。这些业务共同贡献了435.7亿元的全口径收入，同比增长1.1%。它们不仅是稳定的现金牛，更是万科向“城市配套服务商”转型的基石，其价值在当前市场环境下愈发凸显。
三、截至报告期末，公司持有货币资金656.8亿元，但有息负债合计3,629.3亿元，现金对短期债务的覆盖压力依然巨大。
声明：我没有万科股票，但十分关注万科的情况，特转发此文：
从宏观视角看，万科正经历着一场深刻的考验。报告期内，公司整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。前三季度权益净亏损高达280.2亿元，这无疑是一个令人警醒的信号。
**一、 核心挑战：开发业务的深度调整**
万科当前困境的核心，源于其传统的房地产开发业务。这主要体现在三个层面：
1. **盈利能力的急剧下滑**：前三季度，房地产开发业务的税后毛利率仅为2.0%[[季报]]。这意味着卖房几乎不赚钱，甚至可能亏损。造成这一局面的原因，报告明确指出是“开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等”[[季报]]。其中，新增计提的存货跌价准备高达143.38亿元，同比大幅下降612.79%[[表11|季报]]，这反映了公司对未来房价预期的悲观，是财务上的“挤水分”，虽短期冲击利润，但有助于未来轻装上阵。
2. **销售端的持续承压**：1-9月，公司累计合同销售金额同比下降44.6%[[季报]]。销售是房企的生命线，销售规模的萎缩直接导致现金流入减少和未来结算收入的下降，加剧了流动性紧张。
3. **资产质量的减损**：公司正在积极处置资产以回笼资金，但部分交易价格低于账面值，形成了资产处置损失[[季报]]。这表明在当前市场环境下，资产的流动性折价非常显著。
**二、 一线生机：经营服务业务的韧性显现**
在开发业务的寒冬中，万科的经营服务业务（物业、租赁、商业、物流）展现出了强大的韧性和增长潜力，这构成了其投资价值的重要看点。
1. **租赁住宅（泊寓）**：作为行业龙头，泊寓运营管理规模达28万间，出租率稳定在94.3%的高位[[季报]]。前三季度营业收入同比增长4.4%[[季报]]，在逆势中实现增长，证明了其商业模式的有效性和抗周期性。
2. **商业开发与运营**：商业业务整体出租率保持在92.1%的优良水平，客流与销售额均实现同店增长[[季报]]。这表明其持有的优质商业资产能够产生稳定的现金流。
3. **物流仓储（万纬物流）**：营业收入同比增长7.4%，其中冷链收入更是大增24.4%[[季报]]。聚焦高增长行业，提升运营服务能力，使其在物流赛道中保持了领先地位。
这些业务共同贡献了435.7亿元的全口径收入，同比增长1.1%[[季报]]。它们不仅是稳定的现金牛，更是万科向“城市配套服务商”转型的基石，其价值在当前市场环境下愈发凸显。
**三、 财务安全与战略应对：在钢丝上寻求平衡**
面对严峻形势，万科的财务安全边际和应对策略是投资者关注的焦点。
1. **流动性支持至关重要**：截至报告期末，公司持有货币资金656.8亿元，但有息负债合计3,629.3亿元[[季报]]，现金对短期债务的覆盖压力依然巨大。然而，公司获得了强有力的外部支持。除股东借款外，前三季度新增融资265亿元，且境内新增融资综合成本降至3.44%[[季报]]。这背后，大股东深铁集团提供的流动性支持起到了关键作用，其提供的291.3亿元股东借款，利率和抵质押率均优于市场惯例[[季报]]，这为公司在艰难时期获取低成本融资提供了重要信用背书。
2. **积极的“自救”行动**：公司正全力“瘦身健体”。通过大宗交易（签约68.6亿元）、存量资产盘活（累计178.4亿元）等方式积极回血[[季报]]。同时，全力保障7.4万套房的高品质交付，这既是社会责任，也是维护品牌信誉、稳定现金流的必要举措[[季报]]。
**综合评估与投资价值思考**
综合来看，对万科的投资价值判断，是一场在“短期风险”与“长期潜力”之间的权衡。
* **风险端**：显而易见，公司正面临行业下行带来的巨大经营压力和财务风险。核心业务的复苏时间与程度存在高度不确定性，高额的债务负担在未来一段时间内将持续考验其资金链管理能力。
* **价值端**：其价值主要体现在两个方面：
1. **经营服务资产的“压舱石”价值**：这些业务已形成规模效应和稳定现金流，具备独立造血能力。若未来市场环境允许，它们有潜力通过分拆等方式实现价值重估。
2. **困境反转的期权价值**：万科作为行业龙头，其品牌、管理能力和战略布局依然存在。若房地产市场能迎来实质性复苏，凭借其优质的土地储备（尽管部分已减值）和经营服务业务的基础，公司具备较强的弹性。大股东的强力支持也为这个“期权”提供了更高的履约保障。
因此，当前投资万科，更像是一场对行业周期、公司韧性与战略转型决心的长期押注。它适合那些能够承受较高短期波动、看好中国房地产行业最终能走向健康发展模式、并认可万科多元化服务业务长期价值的投资者。
一个值得深思的问题是：当潮水退去，万科能否凭借其经营服务业务构筑的“第二增长曲线”，真正成为一家穿越周期的优秀企业？这份季报给出的答案是：挑战空前，但希望的火种尚未熄灭。
