（高福云境售价分布图。受访者/图）
均价21万元/平方米、单套最高售价超1.6亿元……10月以来，因稀缺性和高价格，加之知名演员胡歌曾现场看房，位于上海市衡复历史文化风貌区的高福云境项目备受关注。
《中国经营报》记者从上海万科方面采访了解到，高福云境项目首开125套房源收到190组认筹，认筹率约152%，开盘时间因此提前了一周。开盘首日，单套户型面积近600平方米、总价1.3亿—1.7亿元的25套“大平层”全部售罄。
值得关注的是，在高福云境项目“一鸣惊人”背后，是长达24年的漫长旧改路。记者多方采访获悉，该项目的前身为上海高福里，始建于20世纪20年代。早在2001年，上海市本土房企华洲地产便就高福里旧改成立了项目公司，但一直未能推进项目开发。2021年，在通过旧改意愿征询的同时，华洲地产找来“帮手”上海万科共同操盘。
上海万科方面表示，万科以“文脉更新”的逻辑处理高福里地块，在保留、激活石库门街区肌理的同时打造一栋150米塔楼，从而实现“历史+摩登”的垂直叙事。
亿元级“顶豪”引爆楼市
据悉，高福云境此次推出125套“大平层”，面积在276—592平方米之间，均价约21万元/平方米，套均总价达到7600万元，单套最高售价约1.62亿元。这也是继翠湖天地六期后，上海市第二个均价达21万元/平方米的高层住宅项目。
值得注意的是，有目击者在社交媒体发文称，10月8日，胡歌携夫人黄曦宁来到高福云境售楼处看房，两人都十分低调。其中，胡歌戴着鸭舌帽和墨镜，一身休闲装，而黄曦宁则是素颜短发，穿着宽松连衣裙。
尽管胡歌夫妇最终没有选择认筹，但高福云境仍吸引了诸多高净值客户。记者从上海万科方面了解到，该项目个人认购金为760万元，企业客户认购金高达1900万元。
10月9日—13日，售楼部累计收到190组认筹，认筹率约152%，开盘时间也由原定的10月25日提前至10月18日。10月18日，高福云境25套1.3亿—1.7亿元房源首开，最终全部售罄。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，在供给层面，该项目所处地段土地资源极度稀缺，新盘供应极为有限，同时凭借精准定位，该项目成为区域内高端住宅供给的典型代表。在需求层面，上海市高净值人群基数庞大，对核心地段优质住宅的需求持续旺盛，且这类资产具备显著的保值、增值特性。
公开资料显示，高福云境北临巨鹿路、南临长乐路，位于上海市知名板块“巨富长”（巨鹿路、富民路、长乐路）核心区域。作为超高层住宅，楼栋总高150米，拥有稀缺的“天空权”。
上海万科相关负责人表示，在建筑高度严格受限的衡复风貌区，150米的超高层住宅十分稀缺。同时，高福云境住宅部分层高设定约3.5米，高于当前市场常规的3.1—3.3米，营造出更开阔通透的空间感受。
“在产品设计上，高福云境深度契合高端客群对品质、功能和圈层文化的需求。此类产品火爆，并非偶然性的市场波动，而是融合了市场新发展阶段、城市特性、资金和需求变化等要素的产物。”严跃进阐释道。
地块旧改曾两度按下“暂停键”
高福云境所在地块原为高福里，房屋大多建于1929年前后，结构设施逐渐老化，居住环境急需改善。长久以来，该项目都是上海市黄浦区希望重点推动旧改的区域。
公开资料显示，早在2001年，高福里项目公司——上海高福房地产开发有限公司（以下简称“上海高福”）便已成立，大股东是开发建设号称“沪上第一别墅”华洲君庭的华洲地产。作为上海市本土房企，华洲地产拥有丰富的顶级豪宅项目开发能力和经验，华洲君庭曾被评为“中国十大豪宅之首”，平均每套别墅占地达5亩。
据记者了解，由于高福里居民较多、房屋产权复杂，曾先后在2005年和2017年两次推动旧改，但因种种原因都被按下了“暂停键”。直到2021年9月，高福里地块旧城区改建第一轮意愿征询以98.84%的高比例通过。
值得一提的是，2021年7月，上海万科入股项目开发公司——上海高福房地产开发有限公司。2025年2月，高福里地块的规划方案在历经多次更改后终于确定。
上海市规划和自然资源局公示资料显示，黄浦区高福里（HP-23-II街坊）项目建设工程设计将保留全部石库门建筑，并作为别墅项目。同时，兴建150米的超高层住宅，项目总体量约9.65万平方米。
记者注意到，绝版地段超高层正是高福云境的最大卖点，因此东侧高楼层25套亿元级“顶豪”房源供不应求。剩余100套房源总价在7000万元以下，面积约300平方米，分布于西侧和东侧低楼层。目前，高福云境尚有少量房源仍在销售中。
对此，业内人士分析称，今年以来，上海市高端住宅市场供应集中。此前，上海壹号院、金陵华庭等项目已消化大量5000万元级豪宅购买力。北外滩、徐汇滨江的新兴板块仍有约3000套同价格段豪宅等待入市。
尽管如此，上海市核心区域的豪宅项目并没有太大的去化压力。严跃进告诉记者，2020年至2025年10月，上海市仅有27个项目套均总价超过5000万元。其中，交易套数超过100套的项目共计7个，平均去化率高达97%。
“当前，全国房地产市场仍处于深度调整过程中，但顶豪市场热销，说明居住文化依然呈现持续迭代和升级的趋势。”严跃进表示，从开发商层面来看，在核心地段开发高端住宅，将继续形成“地段越核心，产品越高端”的空间特征，也将塑造城市的新居住文化。
严跃进表示，对于高端客群而言，愿意就城市确定性资源和稀缺性资源支付高额溢价，本身说明其对核心地段文化价值的高度认可；从城市发展趋势来看，上海市作为全球城市，核心地段的居住价值仍在被重新定价，且具有强劲的可持续性。
