理解万科命运的关键，在于读懂国资的行动逻辑。
深铁集团作为第一大股东（持股27.18%），对万科的救助已超越普通商业决策。2025年以来，深铁通过借款、资产接盘、信用担保等方式构建了全方位保障体系。例如，以22.35亿元接手深圳湾超级总部基地地块，虽价格仅为评估值的六成，但迅速为万科注入流动性。
政策层面更释放确定性信号：
万科被纳入融资“白名单”，优先获得开发贷、经营性物业贷款，2025年上半年新增融资249亿元；
境内债权人谈判拟将部分债务利率从4.3%降至3%以下，2025年431.5亿元到期公开债压力将在2026年骤降至100亿元；
深圳市政府牵头成立专项纾困基金，针对万科等“系统性重要房企”提供贴息贷款。
对比民营房企的孤立无援，万科拥有国资信用兜底。这正是其与恒大本质区别——恒大倒下是市场出清，万科若出事则是体制性失败。
七、被低估的家底：拆解万科的真实价值
市场恐慌时，人们常忽略最简单的数学题。当前万科市值约900亿元，但其资产价值远超于此：
1. 住宅开发 业务：估值安全垫深厚
2024年销售额2460亿元，虽同比下滑26.3%，但销售面积仍居行业第一；
土地储备约1.2万亿平方米，一线城市占比提升至35%，优质地块抗跌性强；
按保守市销率0.5倍计算，仅开发业务估值至少1200亿元。
2.万物云：隐形冠军价值释放
2024年营收363.8亿元，同比增长8.9%，新拓项目超400个；
对标 碧桂园服务 （市值约2000亿港元），万物云合理估值可达800亿元。
3.商业与 物流 ：REITs化潜力巨大
商业出租率95%，物流仓储规模行业领先；
中金印力 消费 REIT募资50亿元，未来更多资产证券化可释放300亿价值。
4.长租公寓：政策风口上的现金牛
管理房源26万间，其中12万间纳入保障房，出租率95%；
REITs扩募后，该板块估值可达200亿元。
加总以上核心资产，万科合理估值应在2500亿元以上，而当前市值仅900亿元——相当于打三折甩卖。更不用说其持有740亿元现金（尽管部分被监管冻结），以及未计入表外的TOD项目权益。
八、房地产行业拐点已现：政策与市场双轮驱动
悲观者看到亏损，乐观者看到 周期 反转的信号。
政策底夯实：
2025年首付比例降至15%、房贷利率进入“3时代”；
中央定调“促进房地产市场止跌回稳”，多地取消限购；
房企白名单扩容，万科获79个项目准入，融资成本降至3.39%。
市场底确认：
2025年1-7月全国商品房销售面积同比降幅收窄至5.1%（2024年同期为12.9%）；
一线城市新房价格连续6个月回升，上海、杭州高端楼盘出现“日光盘”；
万科2025年上半年去化率超80%的项目达59个，温州、成都新盘认购率超90%。
人口刚需支撑长期逻辑：
中国存量住房约400亿平方米，按40年更新周期，每年自然更替需求达10亿平方米；
大学毕业生人数将持续增长至2048年，新增购房群体基数庞大；
万科在59个重点城市的布局，精准契合人口流入区域的结构性机会。
九、未来价值引擎：从开发商到城市运营商的蜕变
万科的真正价值，不在于修复旧模式，而在于拥抱新范式。
1. TOD模式独占性
与深铁合作开发深圳6条地铁沿线项目，2024年贡献40%销售额，毛利率达38%；
这种“轨道+物业”的壁垒，民营房企难以复制。
2.科技赋能降本增效
图纸AI模型将设计效率提升6倍，降低开发成本15%；
物流 机器人 自主搭乘地铁配送，开创“轨道+物流”新业态。
3.经营服务业务崛起
万物云、长租公寓、物流等业务营收占比升至25%，目标未来利润贡献超30%；
REITs扩募加速轻资产转型，中金印力消费REIT已带来50亿现金回流。
这些布局让万科不再是传统房企，而是城市服务生态的构建者。深铁董事长辛杰直言：“万科未来是‘好房子+好服务’的提供者，不是卖完房就结束的开发商。”
十、世人恐惧我贪婪的时刻
历史总是重复同样的剧本：
2008年万科股价跌至4元，后来上涨10倍；
2014年行业低谷时跌破6元，次年开启翻倍行情。
当前万科0.4倍市净率，低于2008年危机水平，但资产质量远胜当年。聪明资金已行动：
新加坡政府投资公司2024年Q2增持H股2000万股；
国内社保基金组合悄悄建仓，看好政策托底下的估值修复。
风险并未消失，但收益风险比已逆转：
即便最坏情况发生，国资兜底确保破产概率极低。
尾声：废墟中的 黄金
潮水退去时，才能看到谁穿着泳裤。
万科的危机，恰恰是价值投资者梦寐以求的“完美风暴”：
国资信用托底、资产打折甩卖、行业周期见底、新模式破茧而出。
当最后一个悲观者离开会场，
真正的机会才刚刚敲门。
