$万 科Ａ(SZ000002)$ 今天我看到两个新闻，一个是中国第一位诺贝尔奖获得者杨振宁去世了，享年103岁。这位老先生从1997年回国后，一直在清华大学任教，也是给中国的科技事业做出了卓越的贡献。我联想到去年去世的前中央电视台主持人顾国宁，年仅46岁就去世了，中央电视台的主持人英年早逝他并不是个例，还有很多人主持人从中央电视台辞职去做自媒体了。我想他们面对全国的观众现场直播，精神压力一定非常大，工作也一定是非常辛苦的，才导致很多人早早去世或辞职。二人去世的年龄相差整整57年，这是半个多世纪啊，毫不夸张的说杨振宁比顾国宁多活了一辈子还多。
所有的功名利禄，财富、名望都是过眼云烟，唯有健康是人生最重要的事情。清华大学曾经流传一句名言：每天锻炼一小时，健康工作五十年。巴菲特也说伟大的复利需要更长的时间才能显现巨大的威力，巴菲特99%的财富都是在60岁之后获得的，如果巴菲特英年早逝了，就不会有现在的股神传奇了。我今年42岁，如果按照顾国宁的年龄还有4年的时间，我还争名夺利的努力拼搏什么呢？如果按照杨振宁的年龄，我还有60年的活头，哪怕我的进步再慢，人生有什么事情做不成呢？所以生命的长度远比在人生中的某个阶段跑地快更重要。在年轻的时候，我们就应该杜绝不好的生活习惯，努力让自己保持良好的心情，给锻炼身体多留出点时间。
我今天看到的第二个新闻是万科集团原总裁，CEO祝九胜被采取刑事强制措施，网上很多人都在骂万科，说万科是如何腐败，都在说下一个被抓起来的就是郁亮或王石，这些不过是空穴来风，我直观的感觉这些都是仇富心理在作怪，或者是一种墙倒众人推的想法。我曾经读过王石写的自传《大道当然》，我觉得王石是一个襟怀坦荡的企业家，这一点有点像俞敏洪，都是企业的第一代创始人，都是铁骨铮铮的汉子。他们和许家印从来都不是一路人，而且万科是深圳证券市场上市的第二家公司，编号是000002，它是中国现代公司制度发展的最完善的企业之一。王石这个人一手打造的万科，一定是与王石的人生观和价值观高度一致的，王石选择的接班人也一定是与其精神高度契合的人。我想即使真的有问题，也不是特别大的问题，不过是秋后算账而已，如果要是真认真查起来，哪个公司哪个人没有问题呢？如果万科会像恒大那样瞬间崩塌，那应该早就发生了，而不是一直苦苦支撑到现在。我有一种直觉，即使万科中某个人违法犯罪的问题，也不会导致整个万科集团崩塌。
很多人觉得中国的房地产将永远衰落下去，其实这还是一种非常短视的行为，虽然国家在2021年提出房住不炒的概念，但是吃穿住用行是人类生存的基本需求，不管未来科技如何发展，住房一定是最基本的需求之一，有人提出中国盖得房子已经非常多了，未来几十年完全不需要再盖房子了，这个概念也是完全错误的。房子是为人类居住服务的，而人们为了在某个地方生活，就需要有房子居住，如果已经建好的房子和人民想生活的地方存在错位，那是不是需要再建新的房子。假如未来新疆有大的发展，很多外来人口涌入新疆去工作和生活，你在老家县城有十套房子能让你住吗？未来只要我们的城市格局继续发展，就一定有新建住房的需求。未来某个地方有房地产的需求，一定是当地有更多的就业机会和更多的服务配套设施。关于房地产的发展更多可以去回看我写的文章
当然因为房地产长达20年的长牛，让大家都认为房子具有金融属性，很多人只要有了钱就买房子，这种金融属性自然也催生了很多购房消费，这就导致很多房子其实是空闲在那里的，这个数字是多少，我想没有人能够计算的清楚。而这种闲置的房子可能需要很多年去消化，但是房子是人民永恒的需求，这个是不会变化的。只是因为房价低迷，很多人怕买了后房价继续下跌，而这几年经济大环境不景气，很多人的收入下降，买房的意愿自然也会下降。如果我将来有钱了，我也愿意换一套大房子改善一下生活，这不就是潜在的消费需求吗？
我们反观美国，即使已经步入发达国家，即使国家城市化进程早已经结束，不需要大规模建设，房地产依然持续上涨，甚至在2000年至2005年，名义房地产指数年均上涨10.6%，实际涨幅7.6%,远远跑赢通胀。拉长周期来看，从1890年到2013年，美国房价年均增长3%，略高于2.8%的通胀率。从长期来看，如果买在价格低点，好区域的房子仍然是普通老百姓财富保值增长的重要方式。至少可以轻松跑赢通货膨胀，要知道把钱存在银行，长期来看是远远无法跑赢通胀的，实际上是在不断贬值的。只是任何资产的价格并不是平滑的上涨的，而是呈现波动性上涨的特征，房子也不例外。
这几年其实国内的通货膨胀率是很低的，甚至各种资产在不断贬值，还有点通货紧缩的感觉，就是我们用同样的钱可以购买更多的资产了。比如现在的猪肉8元一斤，好像我们手中的钱更值钱了。其实这是源于国内过于强大的生产能力导致各行各业的内卷非常严重。加之美国处于加息周期，不断吸走资金，导致国内资产在不断贬值，我们出现短暂的通货紧缩。随着美国进入降息周期，源源不断的国际资本不断从美国流出，进入其他的国家，必将推高各类资产的价格，尤其是股市楼市这种大类资产的价格。未来距离房地产企稳回升应该不会太远了。房地产公司有很多以美元计价的国外债务，美国的暴利加息给房地产公司增加了巨大的债务利息成本，恒大就是因此而被拉爆的。而现在进入了降息周期，房地产国外债的利息压力将会逐渐减小。
过去20年是中国房地产的大牛市，无数聪明的大脑和各路资本都涌入到房地产行业，导致中国房地产百舸争流，竞争非常激烈，行业的杠杆率也非常高。一个老板办企业，辛辛苦苦一年赚来的钱，还不如全买房子放置一年增值的多，这种现象肯定是极为不正常的。未来中国将重点突破卡脖子的高科技产业，高层也将房地产定位为：房住不炒。现在进入房地产行业的聪明大脑和各路资本就非常少了，随着房地产的潮水退去，也不会有企业转型做房地产业务了。随着这次房地产危机的大清洗，也会倒掉一批房地产企业。以前经营不好的房地产企业或转型，或倒闭。房地产的竞争就不再那么激烈了。如果在这次危机中能够长期坚守房地产行业并存活下来的企业，未来一定过得比较滋润。
如果拉长周期，房地产一定会重回增长的，也许未来房价的上涨不会那么剧烈，可能会随着通货膨胀温和地上涨。那么万科会是在这场房地产的漫漫熊市中活下来的那个吗？我想大概率会是。虽然万科的2025年半年报数据非常不好看，各项数据依然在下滑，但也有好现象，经营活动现金流负30.38亿，同比增长41.3%，企业走出困境，很多都是首先从经营活动现金流转好开始的。如果什么时候万科的经营活动现金流由负转正，那就说明企业的债务会逐渐减少，企业破产的风险就解除了。
2025年半年报显示，万科的总资产1.19万亿，负债8730亿元，净资产为1914亿元，每股净资产为16元。当前的股价只有6.32元，市净率为0.39倍，资产处于极度低估的状态，万科目前的问题不是低估不低估的问题，而是资金链是否会断裂，是否能扛过这次难关的问题，所以企业经营活动现金流比利润和营业收入更重要。万科的总资产负债率为73.11%，净负债率为90.38%,我查了一下净负债率的概念是：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产，用于分析企业短期偿债能力和财务结构稳健性，用于辅助判断利息偿付能力。万科的净负债率确实挺高，企业债务违约的风险还是很高的。
截至报告期末，本集团有息负债合计 3,642.6 亿元，占总资产的比例为 30.5%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债 1,553.7 亿元，占比为 42.7%；一年以上有息负债 2,088.9 亿元，占比为 57.3%。现金及现金等价物减少额146.6亿=经营活动现金流负30.4亿（实际经营处于亏损状态）+投资活动产生的现金流净额正28.4亿（变卖了一部分的固定资产）+筹资活动产生的现金流金额负143亿（偿还大量的到期债务及利息），以上三项叠加导致企业的现金及现金等价物从年初的840亿降低为693亿元。如果企业的经营活动现金流可以由负转正，企业经营将重新具备造血功能，将会极大的提升投资者和债权人对万科的信心。
我认为万科什么时候可以闯过这一关，取决于房地产什么时候能够真正的企稳回升，万科持有的土地和房产是否可以逐渐重回升值通道，我相信随着美国的降息，各种资产升值，房地产的升值也不会太远了。在这期间是否仍然有银行愿意借钱给万科，以前借钱给万科的单位是否同意将债券延期，万科的大股东深铁集团是否愿意继续投钱力挺万科，万科是否可以通过变卖部分资产断臂求生。如果万科的资金链能够撑到房地产止跌企稳，那企业以后就柳暗花明了。不管万科的高层个人是否有问题，万科至少是中国房地产的优等生，是房地产运营的标杆，我想国家一定会动用各路资本的力量力保万科的。至于借款给万科的都是国有银行，只要高层一纸文件，这些银行也会积极配合在资金方面支持万科。
买在无人问津处，卖在人生鼎沸时，周五的时候，我趁着万科的下跌，利用手里的余钱，我又进行了小幅加仓，如果持续下跌我会拉开时间和价格，继续加仓。我愿意用我5%的投资仓位押注房地产企业，主要是万科和保利，只要是企业不退市，我就会坚定持有，愿意以十年、二十年的长周期持有，直至企业恢复增长，重回巅峰。客观的说这是一个高难度的投资机会，不确定性比较高，但一旦房地产度过难关，股价的弹性也更高，典型的高风险高回报的投资，所以我严格控制仓位，就是严格控制风险。
本文纯属个人观点，不构成投资建议，请谨慎参考。如果您觉得本文对您有所帮助和启发，欢迎点赞和转发，也欢迎关注我-朝红价值投资。在处于寒冬且不会消失的行业中，押注那个大概率会存活下来的龙头公司，我愿意承担这个风险。本文完，感谢阅读。
原创不易，加个关注点个赞呗！
