21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道

　　物业“降费”的风愈演愈烈，逐渐从二线城市绵延至一线城市。

　　近日，深圳、上海等一线城市均有豪宅盘与物业企业协商物业费降价，且物业费降幅高达3元/平方米。与此同时，重庆、武汉等二线城市，则有超百个楼盘成功实现物业费下调。

　　根据中指研究院监测，2024年至今，降费项目主要集中在我国部分二线城市及三线城市，如重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等城市，尤其是去年以来发布物业费限价政策的城市，物业费整体降幅区间主要集中在10%~40%。不同城市、不同项目的物业费跌幅差异较大。

　　在当前房地产行业调整的背景下，业主与物业企业正通过积极协商寻求服务与收费的平衡点。这一轮物业费调整的诉求，反映了业主对物业服务品质与价格匹配度的更高期待。

　　随着物业行业市场化程度不断提升，物业企业正面临全新的竞争格局，不再能“躺着赚钱”。在业委会手握更换物业权利的背景下，服务质量已成为决定企业去留的关键因素。物业企业正逐步认识到，需要迎合业主的需求在价格上作相应的让步，以避免“捡了芝麻丢了西瓜”的局面。

　　客观而言，如果物业费出现大规模调降，物业企业将面对营收、利润持续下滑的压力。为了积极应对挑战，多家物业企业告诉21世纪经济报道记者，他们将推出“可选菜单式服务”匹配个性化需求，通过降低成本达到降费的目的。

　　追求“质价比”

　　中指研究院常务副院长黄瑜表示，物业费调降主要是多重因素叠加的结果，其中一个重要方面是房价、房租调整带来的连锁反应。

　　“在房地产市场供需结构发生重大转变背景下，部分城市房价和房租出现显著调整，考虑到房屋持有成本，业主对物业费的敏感度显著提升，于是通过多种方式与物业企业协商，推动物业费降价。”黄瑜指出。

　　以深圳许多中高端小区为例，多数物业费处在畸高的水平。例如，深圳湾一号莱佛士公寓的物业费定价高达33元/平方米，华润深圳湾悦府物业费也达到11.8元/平方米，万科瑧湾汇物业费则为9.98元/平方米。

　　但近年来，高额的物业费正在成为业主“不能承受之重”。深圳湾一号莱佛士公寓的业主就曾因为物业费过高而物业企业并未匹配相应的服务水平而拒交物业费引发仲裁，诸如此类的现象并不罕见。

　　一位深圳的业主也对21世纪经济报道记者提到了他所在小区的情况，他们小区最近也有意与物业企业洽谈降费。“我们要求降价的原因，就是物业费标准与服务品质不成正比。以每平方米6元多的收费标准，保洁、安保等基础服务质量很一般，垃圾都扔不明白。”

　　一位头部物业企业人士对21世纪经济报道记者表示，“近期确实遇到不少因服务品质争议而要求降低物业费的情况。我们在平衡服务成本与业主诉求时确实面临两难。一方面，物业维护的实际成本并不低；另一方面，业主对服务价值的认可度直接影响缴费意愿。如果收缴率持续走低，企业经营压力会显著增加。”

　　不过，面对业主强烈的降费诉求，多数物业企业最终会选择妥协。某中型物业企业负责人表示：“物业费调整通常由业主方主动提出，物业企业自身缺乏主动降费的动力。近期部分项目确实遇到业委会提出的降费要求，我们最终接受了调整方案，如果不这么做可能会丢盘。”

　　丢盘，意指业委会要求现有物业企业撤出项目，重新选聘新的物业企业的行为。近年来，随着物业企业市场化的推进，物业行业竞争趋于“白热化”，为了拿下潜在的项目，物业企业“带资进组”、“主动降费”的现象屡见不鲜。

　　因此，对物业企业而言，它们多数不会站到业主的对立面，通过合理调整收费标准来维持项目续约往往是更明智的选择，这符合企业的长远利益。

　　降费保盘

　　当前，物业企业宁愿降低物业费也不愿意丢失阵地，核心原因是物业行业整体面临的经营压力。在物业市场进入存量竞争阶段后，多数企业增长乏力，如果再丢失城池，物业企业的“基本盘”难保。

　　中指研究院发布的数据显示，2024年，中国物业服务百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%，毛利率和净利率持续下探。

　　与此同时，物业企业2024年利润率水平整体下滑，百强企业毛利率均值为19.87%，较上年下降0.98个百分点。其中，基础物业服务、增值服务及创新型服务的毛利率均出现下降；净利率均值为4.98%，首次降至5%以下，较上年下降0.43个百分点。

　　赚钱越来越难，利润越来越薄，物业企业使出“十八般武艺”，也成为必然。事实上，部分企业已经率先给出应对方案，通过创新服务模式和优化运营效率来应对当前的发展困境。

　　以万科物业为例，其发布的“智选”产品，将服务选项和定价权利交还给业主，推出“弹性定价”的模式。

　　据万科物业市场管理合伙人邹明介绍，万科物业智选梳理了一个小区的95个服务空间(如人行出入口、水泵房、配电房等)、1530个作业对象(如大门、花坛、电梯、生活水箱等)，共计508项作业SLA集(服务事项)。其中，158项是底线要求，既有法律法规规定的内容，也有万科物业作为专业物业公司自己确定的底线原则；还有350项为可选服务，客户根据自身需求进行选择。

　　万科物业的这种模式，在未来或将得到更多物业企业的效仿。

　　21世纪经济报道从三家头部物业企业了解到，为应对行业降费趋势，它们正在系统性地优化服务标准与定价体系。其中一家物业企业的总部人士向记者表示：“我们早就想要这么做。如果业主参与到定价中来，既能提升服务透明度，也有助于建立更合理的收费机制，有助于提高物业费收缴率。”

　　站在推动行业良性发展的角度来看，物业企业应当着力提升服务品质与品牌价值，通过差异化竞争赢得市场认可，而非一味地“打价格战”。

　　黄瑜建议，物业行业应该聚焦服务品质提升，避免无效竞争。通过服务标准化建设、智能化科技应用等，增强业主满意度和忠诚度。此外，物业企业应加快优化成本结构，提升运营效率，提升企业市场竞争力，并加强品牌建设，通过标准化服务和优质客户体验，提升品牌影响力和市场竞争力。