公告日期：2021-05-14

声明

本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本期发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深圳证券交易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。

除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。

重大事项提示

请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读募集说明书摘要中“风险因素”等有关章节。

一、万科企业股份有限公司（以下简称“发行人”、“本公司”、“公司”、
“本集团”）于 2021 年 3 月 24 日获得中国证券监督管理委员会证监许可〔2021〕
970 号文同意向专业投资者发行面值不超过人民币 80 亿元公司债券的注册。

二、经联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）综合评定，发行人主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，本期债券信用等级为 AAA，说明发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。本期债券
上市前，发行人截至 2021 年 3 月 31 日的净资产为 3,554.32 亿元，归属于母公司所
有者权益合计 2,257.08 亿元，合并报表口径资产负债率为 81.37%，合并口径扣除预收账款及合同负债后的资产负债率为 45.60%，母公司资产负债率为 69.42%；本期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为 380.53 亿元（2018 年-2020 年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券一年利息的 1.5 倍。本期债券发行及挂牌上市安排请参见发行公告。

在本期债券评级的信用等级有效期内，资信评级机构将对本公司进行持续跟踪评级，持续跟踪评级包括持续定期跟踪评级与不定期跟踪评级。跟踪评级期间，资信评级机构将持续关注外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障情况等因素，并出具跟踪评级报告，以动态地反映本公司的信用状况。跟踪评级报告将在资信评级机构和深圳证券交易所网站（http://www.szse.cn/）予以公布，并同时报送发行人、监管机构及交易机构等，债券持有人有权随时查阅。

三、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，债券的投资价值在存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，因而本期债券投资者实际投资收益具有一定的不确定性。

四、本期债券发行结束后，公司将及时向深交所提出上市交易申请，并将申请
在深交所集中竞价系统和综合协议交易平台同时挂牌（以下简称“双边挂牌”）。但本期债券上市前，公司经营业绩、财务状况、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深交所同意。由于具体上市事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，并依赖于有关主管部门的批准，公司目前无法保证本期债券一定能够按照预期在深交所交易流通，且具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素的影响，公司亦无法保证本期债券在交易所上市后本期债券的持有人能够随时并足额交易其所持有的债券。

五、本期债券发行对象为专业投资者。专业投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，专业投资者需要符合《公司债券发行与交易管理办法》等相关法律法规限定的资质条件。根据《证券法》等相关规定，本期债券仅面向专业投资者发行，普通投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业投资者参与交易，普通投资者认购或买入的交易行为无效。

六、本公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，本期债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相关规定执行。

七、本期债券的偿债资金将主要来源于发行人经营活动产生的收益和现金流。2018-2020 年度，发行人合并口径营业收入分别为 2,976.79 亿元、3,678.94 亿元及
4,191.12 亿元；营业利润分别为 674.99 亿元、766.13 亿元及 799.59 亿元；与之相
对应的营业毛利润率分别为 29.70%、27.30%及 22.75%。近年来，随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，房地产行业的利润率有所提高；
发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 336.18 亿元、456.87 亿元及 53……
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