当2.6亿租赁人口从“有房住”转向“住得好”，一场以美好居住为核心的住房租赁变革正悄然来临。

　　2025年9月15日，《住房租赁条例》将正式施行，为住房租赁市场注入规范化发展的强劲动力。这项条例旨在规范住房租赁活动，维护当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进市场高质量发展。

　　伴随政策落地与租赁需求的持续升级，轻资产托管模式正逐渐成为中国住房租赁市场的主流发展方向。在这一背景下，贝壳省心租作为轻资产托管模式的典型代表，通过“无差价、重服务、低空置、强渠道”的轻资产模式，正在重塑租赁机构与用户的关系，并为行业转型提供了可借鉴的创新样本。

　　“贝壳省心租的创新不仅是模式探索，更是对大租赁时代‘让租住成为一种生活方式’的践行与价值主张回应。它既填补了分散式房源专业化运营的空白，也为行业提供了轻资产、重服务的转型样本，推动住房租赁从‘拼价差’向 ‘拼服务、拼效率’升级。” 贝壳找房高级副总裁、贝壳惠居CEO王拥群表示。

　　政策市场双轮驱动大租赁时代来临

　　政策与市场的双轮驱动，正式拉开“大租赁时代”的序幕。

　　据清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布的《2024-2025年住房租赁行业发展报告白皮书》（下称《白皮书》）研究显示，当前中国租赁人口数已超过2.6亿人，且仍保持增加趋势。而城镇化进程的深化使租赁群体扩展至以新市民、青年人为主，覆盖全年龄段和家庭结构的多元租住人群，租客年龄也呈现增长态势，家庭型租赁需求不断增加。

　　消费者群体的变化直接推动了居住需求的升级——从基础的“有房可住”转向“住有品质”，租客不仅关注居住空间本身，更对服务质量、社区环境、配套设施等提出了全面要求。

　　这种需求变化与政策支持形成共振。《住房租赁条例》的出台为行业确立了上位法依据，从法律层面明确了住房租赁企业的主体地位、经营规范与发展方向，为行业发展筑牢了法治基石。

　　“《条例》落地实施为住房租赁市场带来三大关键机遇：明确住房租赁企业独立主体身份、拓宽房源供给路径、倒逼服务标准化和房源信息透明化。”王拥群称。

　　其进一步表示，条例明确提出要整体增加租赁的供给，鼓励分散式民宅合规出租、“非居转租”等方式增加供给。随着条例的颁布，租赁机构预计会往市场上注入更多的房源，估计会有千万计的存量房源加入这个市场，强化供给。

　　从微观案例中可清晰看到行业趋势的两大变化：一方面，房源数量“变多”，政策激励与市场机制共同激活了存量房源；另一方面，租客对品质的追求从“有房租”转向“租好房”，这种变化正推动行业向专业化、规范化方向加速转型。

　　政策机遇与市场变化叠加，催生出市场化、专业化、多元化的“大租赁时代”。王拥群认为，这是政策引导与市场需求共振的结果。

　　轻资产托管模式将成趋势资本布局正当时

　　多位分析人士认为，大租赁时代下，轻资产托管模式将成为未来发展的必然趋势。

　　“从房东角度来看，过去靠自己打理房屋的方式，在如今时间愈发珍贵的情况下，逐渐被委托专业机构进行房产资产托管所取代。调查显示，超过68.3%的房东认为轻资产托管服务提升了自己的出租意愿。”王拥群称。《白皮书》研究亦显示：将住房交给专业租赁机构运营，能够为个人业主节省租后房屋管理时间，这种省心的服务能够被业主们所认可。

　　所谓轻资产托管，即业主委托专业租赁机构代为面向租客提供租赁服务，房屋租赁收益归业主所有，专业租赁机构则通过提供服务获取收益。该模式的核心运作机制是“租金透明，不吃差价”，托管机构通过提供专业服务收取合理费用。

　　业内人士普遍认为，轻资产托管模式必将成为住房租赁市场的主流发展方向，也为安全高效盘活居民自有分散式租赁房源提供重要抓手。在行业监管层面，该模式将大量私人业主房源纳入专业机构的规范化运营体系，使政府能够更精准地掌握市场动态、更有针对性地应对潜在问题。

　　“我们认为在相当长的时间内，机构会崛起，但并不代表个人租房会消失，个人与机构将共生，且机构占比会越来越高。其次是分散和集中互补，集中式公寓与分散式民宅将共同发展，其中分散式占比超八成，成为市场主流。第三是市场化，随着《住房租赁条例》的出台，机构化比例将快速提升，从而推动租赁行业从粗放式向精细化服务转变。”王拥群表示。

　　行业的蓬勃发展正吸引更多资方进场。

　　资本入局的关键在于回报率。如果回报率能够持续走高，在买卖资产价格下降的情况下达到预期，未来很多机构将愿意进入市场，并愿意优化房源。此外，金融退出机制等创新也在不断探索中，为资本参与提供了更多可能性。

　　资本的涌入进一步推动了生态链合作共赢的形成。目前，贝壳省心租在运营层面链接供应链、社区服务商等生态伙伴，让规模化服务红利辐射全链条。

　　分析人士认为，这种生态链合作共赢的模式正在形成，各方参与者不再是简单的零和博弈关系，而是通过专业分工和价值共创，实现多方共赢的良性发展生态。

　　贝壳省心租的创新实践：人店网络筑基赋能，服务+效率全面升级

　　贝壳省心租的实践，为轻资产托管模式提供了可复制的样本。其成功的关键在于“人店网络+专业化能力”的双重支撑，这使得贝壳省心租轻资产托管的实践更加水到渠成。

　　据悉，贝壳省心租模式彻底摒弃传统“二房东”赚取租金差价的盈利逻辑，以“无差价、重服务、低空置、强渠道”为核心机制。

　　对于业主，贝壳省心租提供租金托底保障，解决出租慢、租金不稳等问题；配备专属管家，覆盖物业交割、维修保洁、退租等全流程服务。对于租客，贝壳省心租提供全周期服务，涵盖700+项免费维修、24小时响应、0押月付等，满足其“安全、舒适、有尊严”的居住需求。

　　专家认为，贝壳省心租的成功得益于贝壳多年积累的人店网络与数据基建。

　　王拥群表示：“我们有贝壳的优势，相对起步比较快。，截至2025年3月底，贝壳下面覆盖了5.5万家门店和49万的经纪人，这是我们今天最好的基础，能够为贝壳惠居源源不断地提供房源，也能保证我们快速的出房。”

　　除了人店网络优势外，贝壳还拥有强大的数据共建能力。截至2024年底，楼盘字典覆盖了2.7亿套房源，并且仍在不断丰富和完善。在数字化工具方面，贝壳始终强调技术驱动，结合AI技术开发了许多数字化工具。

　　总体通过人店网络、数据基建以及数字工具的创新，贝壳惠居大租赁业务上面虽然起步不算很长，但发展速度令人瞩目。

　　据悉，自2021年贝壳省心租业务推出以来，已历经六代产品模式迭代升级，建立起约14600名的服务者队伍。在客户服务规模上，截至2024年底，贝壳省心租全国13个城市累计服务客户数量约180万，仅北京，累计服务客户数量已超过43万。

　　值得注意的是，其发展不盲目追求规模，而是聚焦品质与安全。"我们今年不把规模作为核心考核指标，反而是做品质和交付。我们把租住安全作为重头戏。未来能跑到多少，我们不当成重点，我们觉得想象空间很大，毕竟今天有2.6亿人的租房空间，主要是我们做轻资产托管模式的方向很正确。"王拥群强调。清华大学五道口金融学院副院长张晓燕在接受媒体采访时亦表示：轻资产托管模式是住房租赁发展的必然趋势，而贝壳省心租为行业提供了可参考的范本。

　　在服务升级上，贝壳省心租通过机构化运营提升房源运营效率以及建立完善的租后服务体系，达到整体业务的稳定可持续发展。其以“效率+服务”双轮驱动。通过全链路数字化管理系统、IoT智慧租住体系，实现人、房、服务线上化管控。

　　特别值得一提的是其“六芒星”服务分工模式，将服务者分为六种角色（维修保洁服务者、服务管家、租务管家、云管家、资管经理、客户经理/经纪人），通过"分工专业+合作提效"提升协作效率。这种精细化的分工模式确保了每个环节都有专业人员负责，大大提升了服务质量和效率。

　　同时，贝壳省心租还在持续细化服务标准的颗粒度，推动服务标准的可量化和可感知，坚持各项服务创新。例如，落地换租权益、0押月付、赔付储备金、公积金直付等多项服务产品，覆盖租前、租中、租后全生命周期，为租客提供全方位保障。

　　面向未来，贝壳惠居提出四大价值主张。在业主端，实现从“差价”到“透明”，提供低空置期的安心托管；在租客端，实现从"交易"到"服务"，提供全周期陪伴与租后服务；在从业者端，实现从"短期"到"长期"，推动服务者职业化发展；在行业端，实现从"个体"到"生态"，联合多方构建共生网络。

　　随着《住房租赁条例》的深入推进与轻资产模式的持续成熟，住房租赁市场正加速走向专业化、规范化和品质化。而贝壳省心租，正在这条变革的前沿，探索更美好的租住未来。