在美股IPO市场近期火热的背景下，传闻已久的美国“两房”重新上市一事也有了最新进展。美国政府正筹划在二级市场出售房贷巨头房利美和房地美的股份，并有可能在今年晚些时候启动。此举或将催生史上规模最大的IPO之一，因其潜在募集资金目标达到300亿美元之多。但一个非常关键的问题是，“两房”作为政府托管的公司，一旦私有化失去政府支撑，其可能对美国的住房金融市场造成极大冲击。

　　筹资约300亿美元

　　据美国媒体报道，美国政府正计划出售两家公司5%至15%的股份，预期筹资约300亿美元，成为史上最大的IPO。根据现有统计，目前全球最大IPO是2019年在沙特本土上市的沙特阿美，募集资金规模达294亿美元；美股历史上最大的IPO是2014年的阿里巴巴，募资规模达到250亿美元。

　　事实上，“两房”目标募集的资金还有可能进一步提高。一些知情人士表示，美国官员讨论的计划可能会使得两家公司的合并估值达到5000亿美元或更高，并涉及出售5%至15%的股份，顶格计算相当于750亿美元。目前，官员们也在讨论如何安排募资结构，包括两家抵押贷款巨头是否以一家公司的身份IPO，或继续作为两个独立实体单独上市。

　　房利美成立于1938年，为美国政府应对大萧条后的住房危机创立，后续在1968年私有化并上市；为了与私有化的房利美竞争并向市场提供更多资金，房地美于1970年成立，由此形成双巨头并行的格局。

　　2008年，次贷危机起于美国，一年后席卷全世界，最终演变成全球性金融危机。当时，这两个位于美国房贷市场最中心的准政府企业亏损700亿美元，不得不接受政府注资并被接管。由于股价无法维持上市要求，“两房”在2010年被纽交所摘牌。

　　此后，“两房”每年如有亏损，均由美国财政部注资，如有盈利亦要全部上交美国财政部，一直维持至今。“两房”的监管机构联邦房地产企业监管办公室根据国会授意，长期以来只要求“两房”持有少量资本，以缓冲可能出现的亏损。但在这种情况下，若“两房”遭遇巨额亏损，则基本没有自救能力。

　　“两房”不仅是美国房地产市场的支柱，对金融市场稳定也至关重要。它们并不发放贷款，而是从银行和其他放贷机构购买贷款，然后打包成证券出售给其他投资者，并提供违约担保。这使得世界各地的储蓄源源不断地流向了美国房地产市场。

　　“时机似乎已经成熟”

　　事实上，外界对“两房”私有化的想法早已有之。2010年，“两房”因未能达到最低股价要求而被勒令从纽约证交所退市，这一轰动性事件曾被认为是为全面改革美国国有大型抵押贷款融资公司扫清障碍。

　　不过，彼时奥巴马政府曾明确表态，对“两房”进行资本重组是个糟糕的想法。当时的观点认为，此举风险过大，可能会令过去的问题重现。而如今，在特朗普政府，美国财政部将这项计划视为优先任务。

　　“我正认真考虑让房利美和房地美上市。我会和财政部长斯科特·贝森特、商务部长霍华德·卢特尼克、联邦住房金融局局长威廉·普尔特等人商谈，并将在不久的将来做出决定。”特朗普今年5月在其自创的社交平台上发帖称，房利美和房地美经营状况良好，“时机似乎已经成熟。敬请期待！”

　　但毫无疑问，被政府托管的超大型公司要IPO，要比普通行业巨头上市麻烦多了。最大的问题是两家公司以怎样的结构上市。联邦住房金融署署长比尔·普尔特曾表示，“两房”发行股份的同时可以继续处于托管状态。特朗普也曾说过，希望两家公司在发行股票的同时能继续享有政府信用担保，以避免住房按揭利率上升。但他们都未讲明，如何操作可以实现这一点。

　　据悉，摩根大通、高盛、摩根士丹利、花旗、富国银行和美国银行的首席执行官近期都曾奔赴白宫，与特朗普会面并讨论“两房”上市的潜在计划。知情人士表示，贝森特、卢特尼克以及普尔特也曾列席相关会议。面对如此巨大且复杂的发售，一些业内人士对紧凑的时间表持有怀疑态度。

　　KBW银行的分析师评价称，以5000亿美元的估值将“两房”上市的计划很可能只是一场白日梦，且在今年年底完成IPO的可能性极小。IPOX副总裁Kat Liu则警告，即使是出售“两房”的部分股权，也可能对市场产生极大压力，政府必须制订明确且阶段性的退出计划，否则投资人可能会在后期进行抛售，因担忧中小股东利益被政府排除在优先事项之外。

　　失去政府担保

　　推动“两房”私有化，对政府、银行和现有股东而言都可能意味着巨大的经济利益。分析师指出，鉴于“两房”的庞大规模，这将为被选中的承销银行带来丰厚的承销费用。对于长期呼吁政府释放“两房”的对冲基金等投资者来说，这更可能是一笔“意外之财”。目前，政府持有“两房”绝大多数股份，仅有小部分股票在市场公开交易。

　　此外根据美国国会预算办公室发布的报告，出售政府持有的“两房”股份在会计上对政府而言利弊参半。报告测算，如果将这两家公司置于破产管理状态下，政府的持股可能带来2060亿美元的收益。

　　但在不少人看来，美国政府担保对于“两房”至关重要。瀚德金融科技研究院院长、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群曾于2002年至2004年间在房利美做按揭信用风险分析。在房利美任职期间，郭杰群参与公司信用评分模型的开发和验证，设计了基于严重逾期概率的按揭收购指数，开发了房产按揭贷款违约等一系列模型，不少模型至今还在房利美被使用。

　　他提出，“两房”对美国住房市场和经济发展的贡献具有不可替代性。“‘两房’私有化是否具备条件是一个主观问题，主要在于政府希望‘两房’在个人住房市场所起的作用以及政府与市场的博弈。华尔街当然希望‘两房’被瓦解，所以他们一直在游说国会瓦解‘两房’。但是‘两房’对美国住房市场的贡献显然不是私有机构能完成的。2008年金融危机之后，我们可以看到，私营金融机构在住房金融市场所起作用大为减少。”郭杰群表示。

　　今年早些时候，美国智库城市研究所的Jim Parrott和穆迪首席经济学家Mark Zandi发表了一份简报，其中也强调了美国政府担保对于“两房”的重要性。他们指出，如果房地美和房利美没有美国政府的无限支持，其融资成本可能急剧上升，并导致抵押贷款利率上升0.6至0.9个百分点，信贷渠道也会萎缩。在没有明确的立法或金融框架的情况下结束政府托管并私有化，只会加剧风险并引发系统流动性和稳定性下降。