$国泰君安济南能源供热REIT(SH508087)$ $富国首创水务REIT(SH508006)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数缩量回调，跌幅为0.27%，指数成交金额为3.44亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.63亿元，市场平均换手率为0.6089%。
今日发生7笔大宗交易，成交金额最大的是顺丰物流REIT。今日大宗交易成交总金额为10229.24万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300、转债指数和债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是宝湾物流REIT（涨幅2.26%），跌幅最大的是百联消费REIT（跌幅-1.83%），且回撤比例最大的是金茂商业REIT（最大回撤3.91%）。从宝湾物流REIT今日分时走势图可知，该REIT今日平价开盘，开盘之后半小时内其价格被迅速拉升又小幅回落，之后其价格基本围绕在涨幅0.8%左右的水平上做窄幅震荡，成交量在每次价格下探时就会有所增加，上午以上涨0.72%的价格水平收盘。下午开盘1小时内，其价格继续做横盘整理，且成交量较为低迷。约在14点17分时，发生了一笔大额买单，之后该REIT价格就开启了上涨行情，不过过程中成交量并没有增加，最终该REIT以全天上涨2.26%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.634元。
今日市场跌幅最大的是百联消费REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场继续缩量下跌，市场中有22只公募REITs产品上涨，有47只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日环保及公用事业板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。收费公路板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.141%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.691%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月5日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额继续减少，市场交易情绪持续降温。今日公募REITs市场有2个板块上涨，其中环保及公用事业板块整体涨幅最大，涨幅为0.548%，成交金额环比前一交易日有所增加。收费公路板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.418%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是消费设施板块，该板块今日下跌0.352%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性继续减少。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数虽有小幅反弹但很快就被卖盘砸了下来，一路跌到跌幅0.41%的水平，在上午剩余的交易时段内指数基本围绕着该价格水平做窄幅震荡，成交量相对较低迷。下午开盘后，REITs指数继续保持横盘整理行情，但成交量却明显增加，此时十年期国债收益率也开启了下跌行情。该横盘整理阶段约持续到14点左右。之后REITs指数在成交量放量的情况下，开启了稳步反弹行情，最终公募REITs指数以下跌0.27%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场普遍上涨和十年期国债收益率适度下跌。在上午的大部分交易时间内，十年期国债收益率都处于涨势，进而也导致公募REITs市场在上午时段跌幅较大，市场做多情绪偏低。进入下午交易时段内，十年期国债收益率迅速由升转跌，公募REITs市场的买盘也明显增多，市场多空博弈较为激烈，从而导致市场的价格未有上涨但成交量明显增加。在收盘之前的1小时内，多头开始占据优势，推动公募REITs市场放量反弹。
蒙能清洁能源REIT今日价格微跌，今日成交额环比前一交易日增加了33.23%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -3.389%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月5日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月5日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月5日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月5日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
