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价投、网格、定投、套利、低吸，可转债申购、REITs申购时会做一些相关数据和分析，以及分享一些个人观点，供大家参考。$外运REIT(SH508090)$

中银中外运仓储物流REIT--招募说明书具体内容--中银中外运仓储物流REIT前瞻-6月23日

项目类型：港口仓储物流；存续期为40年，现金分配率为5.72%（实际要低一些，主要是价格定高了，大概在4.9%）。发售市值：13.108亿。

中银中外运仓储物流（508090）个人看法：

建筑面积30.54万㎡，可租售面积29.97万平方米，已租出面积：28.65万平方米，发售市值13.108亿，0.43737万一平米。2024未摊销前收益6997万，摊销后净利润2561万元，资产净收益为1.9%，我们从宏观经济来讲，利息下降，而REITs基金的估值基本按照的是折现率来估值，意味着利息的下降对于REITs基金来说是利好，一年期银行利息来到了0.95%。那么我们再从宏观经济来分析，未来继续降息概率大不大，这取决于边际无差别劳动价格会不会继续下降，还有就是M1以及投资有没有增加，就业率有没有上升，如果就业率增加，投资增加，M1其实不太重要，降息基本都会增加M1，这是大概率时间，除非市场失灵，现在还不至于。我还是直接说结论吧！从目前来看3个月内不会降息，降准也不会。升息一年内概率不大。所以我从这个角度分析是可以认购的。如果收益不及预期或者刚好与逆回购持平可以拿久一点，当然很多老师绝对很鸡肋，也是正确的。如果你没有更好的选择，年化收益率低于1.6%的都可以考虑认购这个。

管理人：中银基金；托管人：招商银行；运营方：中外运瑞达（中国外运子公司）战略配售比例70%（原始权益人认购20%，占总份额的14%）。

网下发售情况：认购价格3.277元/份，109家网下投资者管理的575个配售对象参与报价，网下拟认购基金份额总量：2,109,440万份，为网下初始发售份额的251.12倍。

2收益预测

主角：中银中外运仓储物流REIT认购价格3.277元/份，，为网下初始发售份额的251.12倍，现金分配率为5.72%，存续期为40年，发售市值：13.108亿。

截至6月19日近期类似项目收益情况：

南方顺丰物流REIT（180305）认购价格3.29元/份，，为网下初始发售份额的76.95倍，现金分配率为4.8%，存续期为43年，累计涨幅20.46%，首日涨幅13.53%，发售市值：32.9亿。

汇添富九州通医药REIT（508084）认购价格2.895元/份，现金分配率为5.35%，存续期为39年，为网下初始发售份额的49.62倍，累计涨幅47.94%，首日涨幅28.22%，发售市值：11.16亿。

华安外高桥REIT（508048）现金分配率为5.46%，存续期为36年，网下初始发售份额的4.54倍，累计涨幅47.78%，首日涨幅8.17%，发售市值：11.16亿。

中航易商仓储物流REIT（508078）现金分配率为4.19%。存续期为33年，网下初始发售份额的1.09倍，累计涨幅31.05%，首日涨幅15.3%，发售市值：21.024亿。

华泰宝湾物流REIT（180303）分配率4.52%，存续期为44年，网下1.2倍，累计涨幅16.67%，首日涨幅0.3%，发售市值12.19亿；

华夏深国际REIT（180302）分派率4.81%，存续期为44年，网下1.65倍 累计涨幅29.72%；首日涨幅0%，发售市值14.94亿；

嘉实京东仓储基础设施REIT（508098）分派率4%，存续期46年，网下126.04倍，累计涨幅6.26%；首日涨幅11.64%，发售市值17.66亿；

上市涨幅预测：首日30%涨停，保守预期32%的收益，如果认购的话，建议多拿几天，流通量小，溢价空间大。

3认购建议

认购建议：可以认购。#社区牛人计划#

我的认购建议有三种分别为 ：建议认购 、可以认购 、谨慎认购。

建议认购 ＞可以认购 ＞谨慎认购。  

我个人是会认购的，年化收益在1.7%-3%之间，因为制度特殊炒作难度较大，但是多拿2个月可能有意想不到的收益，但是同时需承担风险。如果有年化收益率大于1.8%的安全产品不建议认购。预计配售率在0.09%，预计认购资金在1200亿左右。如果你参与资金小并且不免5，那么还要加上5元的交易成本以及0.4%认购费。

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风险提示：以上观点仅为个人看法，仅个人记录，个人反思，所涉标的不作推荐，投资有风险，入市需谨慎。