我先把结论放在最上面。外运REIT我自己判断非常鸡肋，除非周四参与逆回购且有分户需求的朋友，其余朋友并没有参与的必要。

外运REIT将于6月23日发行。本次发行，网下共有578个配售对象参与询价，申购量为251.12倍，发行价格极高，3.277元定价。。。

首先，项目是产权。底层项目为括瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目。

本次Reit的估值：

建筑面积合计30.54万平米，可租赁面积合计29.97万平米，已出租面积合计28.65万平米。2024年12月31日时点，收益法估值结果为10.97亿元。

项目经营情况如下：

项目租金状况如下：

但是如果考虑到发行市值为13.108亿元，2026年实际分派率已经只有4.93%了！

项目财报如下：

项目利润表：

这次外运REIT首日涨停希望一般，即便按照最乐观的首日涨停计算，首日涨30%就到头了，本次网上发行3600万份，发行价格3.277元，网上募集11,797.2万元，目前来看，因为实在是过于鸡肋，可以确定不会有任何贷款资金介入，实际冻结资金一定会低于2300亿元，配售率我预测不会低于0.05%。对应收益率0.015%，如果是悲观一些，还有不免五带来的5元手续费和申购费用，实际上很可能只有0.012%，广信科技的钱周四回来可用可取，周四做逆回购3天利息，申购Reit唯一的好处是省去了一天分户的回购成本，（周五如果有注册可以看到下一个发行谁），所以资金成本按照2.5天计算，也只能给到1.8%的年化，如果是周四转到银行的钱没有任何参与的意义，如果钱周四再逆回购，且有分户需求，可以当逆回购参与。但是任何幻想其年化收益率远超国债回购的人，都是异想天开。