$广信科技(SZ874094)$$外运REIT(SH508090)$$中金中国绿发商业REIT(SZ180606)$

6月13日开始认购的中金中国绿发商业REIT配售结果出来了，在认购时预期可能与北交所新股申购冲突的情况下，公众投资者认购资金达到971.72亿元，配售比例0.1463%，略超过认购前预期的700至900亿区间上限，看来，认购确实”踊跃“！这样，如果上市后涨幅达到30%或40%的话，参与认购每100万元的收益大致可以达到450元至接近600元，收益率比逆回购强不少。如果200多万元以下资金不参与这个REIT的认购还是到广信科技当炮灰的话，真不明白是怎么想的了。

将于6月23日（周一）开始认购的中银中外运仓储物流REIT询价结果也出来了，最终发售价格定在3.277元/份，远超过询价区间中位数，网下有效认购倍数达到239.9倍，还是火爆！随着REIT认购的踊跃和收益稳健，在认购日益火爆的同时，REIT的发售价也开始水涨船高了，上市后的涨幅能保证否？

近期可比产品是九州通R和南方顺丰物流REIT，两只产品处于REIT行情从平淡向火热发展期，上市首日均未能站稳30%涨幅，特别是南方顺丰物流REIT开盘涨幅只有15%左右，上市至今都在短暂探底后走出了上涨行情，其中九州通R至今相对于发行价累计上涨近44%，南方顺丰物流REIT表现比较一般，可能是份额较大的缘故吧？至今仅比发售价涨18%多。所以，对于这个外运REIT可能要适当降低预期。中银中外运仓储物流REIT发售总份额4亿份，其中战略配售2.8亿份，网下发售8400万份，向公众投资者发售3600万份。规模略高于九州通R，远小于南方顺丰物流REIT，涨幅姑且认为介于30%至40%间吧。

由于可以预见的半个月内已没有北交所新股申购，不会有分流渠道，广信科技申购解冻出来的庞大资金，有多少会扑向这个REIT呢？北京亦庄认购后信誓旦旦说不再认购REIT者意志会坚定么？认购资金会超过北京亦庄吗？毕竟北京亦庄认购时还是有焦虑者担心与北交新股冲突没有认购的。所以，如果对认购与否纠结的，可以暂按认购资金1700亿元为中位数进行测算，看看认购还值不值得？

从表中可见，在中性假设下，即认购资金1700亿元、涨幅30%情况下，每100万元资金认购收益大约在200元左右，资金占用3天，年化收益率大约2.4%左右，是目前逆回购利率的1.5倍左右。当然，如果认购资金更多或涨幅不及预期，抑或认购资金更多涨幅更大，结果都会变。大家自己做好测算。

最后提示一下：这个REIT是上交所的，认购时只需要输入1000元以上整数金额进行认购，至于认购手续费，是包含在你的总认购资金里的，具体分配时按公式计算，最终的手续费是按实际 配售的金额计算，大家肯定最终配到的金额都不可能达到100万元，所以最终的认购手续费率就是0.6%了。比刚结束的两家0.4%的认购手续费都高，这也涨价？

由于沪市REIT认购同一客户、同一账户可以多笔认购，可以撤单，但由于认购金额达到500万元时在计算分配时是用固定手续费的，所以，能一笔认购500万元以上还是一笔认购为好，最终分配到的份额可能会多那么几份。

还有，虽然 认购期写的是两天，但肯定第一天就认购结束的，不要问第二天还能不能认购了，以前是有第二天第三天还能认购的，但那上市就破发，谁敢认购？

具体分配计算过程就不详细解释了，有兴趣的直接看发售公告就可以了。

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