$嘉实京东仓储基础设施REIT(SH508098)$ $易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅回调，跌幅为0.02%，指数成交金额为2.81亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.22亿元，市场平均换手率为0.5107%。
今日发生6笔大宗交易，成交金额最大的是北京保障房REIT。今日大宗交易成交总金额为10426.18万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额小幅增加。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、转债指数和沪深300，但弱于债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是京东仓储REIT（涨幅3.42%），跌幅最大的是广开产园REIT（跌幅-2.88%），且回撤比例最大的是蛇口租赁住房REIT（最大回撤4.18%）。从京东仓储REIT今日分时走势图可知，该REIT跳空高开，开盘之后价格小幅上涨，之后其价格就维持着窄幅震荡行情，成交量呈现出散点性增加，最终该REIT以全天上涨3.42%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.835元。导致今日京东仓储REIT表现较强势的主要原因还是由于上周五收盘之后发布的京东仓储REIT扩募收购新资产的消息，我们预计市场大部分投资者对于京东仓储REIT扩募收购新资产后的主要投资参考数据持积极预期。
今日市场跌幅最大的是广开产园REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与广开产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与广开产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与广开产园REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场小幅回调，市场中有25只公募REITs产品上涨，有41只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日能源板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.053%（即临港产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.282%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月7日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪有所降温。今日公募REITs市场中只有2个板块上涨，其中能源板块整体涨幅最大，涨幅为0.511%，成交金额环比前一交易日有所增加。产业园区板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.528%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是能源板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减少。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后的30分钟内，市场的多空双方进行小幅博弈，REITs指数也围绕着开盘价进行上下波动。但是在上午交易时段的剩余时间内，REITs指数基本小幅低于开盘价，且呈现出窄幅波动行情。下午开盘后，成交量明显放大，REITs指数也开启了下跌趋势，并在14点左右时，达到今日最大跌幅0.2%，之后小幅回升，并于14点37分再次触碰最大跌幅0.2%，但很快就开启了反弹行情，成交量也有增加，最终公募REITs指数以微跌0.02%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日沪深股票市场涨跌各异和十年期国债收益率小幅下降。上周末深交所的5只产业园区公募REITs提前发布了上半年的主要运营数据，运营数据指标基本全都偏弱，预示着产业园区资产短期内还在探底过程中，离经营情况全面反转还需时日，所以导致今日大部分产业园区公募REITs产品遭到市场投资者的抛售，尤其是广开产园REIT和蛇口产园REIT，今日这两只REITs产品一直处于缓慢下跌行情中，市场买盘基本较少。正是由于产业园区板块较差的表现，拖累了整个公募REITs市场表现，不过在即将收盘之前，市场又迎来一波逢低买盘，将市场再次拉起，在尾盘拉升的过程中，能源板块反弹较明显。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅上涨，今日成交额环比前一交易日减少了12.86%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -4.073%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月7日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月7日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
