$中金重庆两江REIT(SH508010)$ $华夏金隅智造工场REIT(SH508092)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数继续下跌，跌幅为0.65%，指数成交金额为4.77亿元，相较前一日成交金额大幅增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为7.45亿元，市场平均换手率为0.8229%。
今日发生2笔大宗交易，成交金额最大的是京能光伏REIT。今日大宗交易成交总金额为2,439.04万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、债券指数、沪深300和转债指数。市场成交总金额大幅增加。其中涨幅最大的是重庆两江REIT（涨幅3.29%），跌幅最大的是明阳新能源REIT（跌幅-3.06%），且回撤比例最大的是重庆两江REIT（最大回撤9.21%）。从重庆两江REIT今日分时走势图可知，该REIT今日平价开盘，开盘之后的半小时内其价格小幅下跌，然后在上午交易的剩余时间内其价格基本在跌幅2%左右做窄幅震荡。下午开盘后继续维持震荡行情。约从14点开始，伴随着成交量增加，其价格开启了稳步上涨趋势，并达到最大涨幅6.82%的水平，之后迅速回落，最终该REIT以全天上涨3.29%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.499元。
今日市场跌幅最大的是明阳新能源REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与明阳新能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是联东科创REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与明阳新能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是联东科创REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与明阳新能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场持续下跌，市场中有7只公募REITs产品上涨，有59只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量基本未变。今日消费设施板块整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日大幅增加。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.205%（即外高桥REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.690%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月23日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额大幅增加，市场交易情绪明显升温。今日公募REITs市场继续是7个板块全部下跌，其中消费设施板块整体跌幅最小，跌幅为0.288%，成交金额环比前一交易日大幅增加。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为1.076%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是消费设施板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性增加明显。今日公募REITs指数小幅低开，在开盘之后REITs指数就呈现出较强的做空情绪，其价格在上午交易时段内呈现出一路下跌行情，且上午以跌幅0.92%收盘，市场成交量环比昨日有所增加。进入下午交易时段后，REITs指数先是继续下探，并在13点47分左右达到最大跌幅1.17%，然后伴随着成交量持续增加，指数也开始了反弹行情，最终公募REITs指数以下跌0.65%收盘，成交量相较前一交易日大幅增加。
今日股票市场涨跌各异和十年期国债收益率继续上升。今日REITs市场已连续3个交易日全板块下跌，且今日的市场成交量明显放量，市场跌幅更大，市场的悲观情绪已大幅释放。因周末墨脱水电站的大规模投资事件所带来的经济复苏预期交易情绪已明显降温，市场对于公募REITs 2季度业绩的预期调整也已基本完成，从市场的盘面来判断，或表明今日已有抄底资金开始入场。此时投资者可以适时对于有业绩支撑且被此次调整错杀的公募REITs产品进行配置。
蒙能清洁能源REIT今日价格下跌，今日成交额环比前一交易日减少了23.7%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -2.608%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月23日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月23日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月23日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月23日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
