$华夏南京交通高速公路REIT(SH508069)$ $中信建投明阳智能新能源REIT(SH508015)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数回调明显，跌幅为0.27%，指数成交金额为3.3亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.21亿元，市场平均换手率为0.5841%。
今日发生2笔大宗交易，成交金额最大的是大悦城商业REIT。今日大宗交易成交总金额为911万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现强于沪深300，但弱于转债指数，基金指数和债券指数。市场成交总金额基本未变。其中涨幅最大的是南京交通REIT（涨幅1.21%），跌幅最大的是宝湾物流REIT（跌幅-1.72%），且回撤比例最大的是联东科创REIT（最大回撤4.04%）。从南京交通REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘之后的1小时内，基本呈现出横盘整理阶段。约从11点开始，伴随着成交量逐步增加，价格也有一定的上涨。下午开盘后，南京交通REIT又回到了横盘状态，但是成交量相比上午已有小幅提升。从14点30分之后，该REIT价格波动幅度明显增大，但成交量没有提升，最终该REIT以全天上涨1.21%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为7.420元。
今日市场跌幅最大的是宝湾物流REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是宁波交投REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是绍兴原水水利REIT。
今日公募REITs市场有所回调，市场中有15只公募REITs产品上涨，有48只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日保租房板块整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.192%（即外高桥REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.787%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（5月27日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额基本未变，市场交易情绪保持稳定。今日公募REITs市场中7个板块全部下跌，其中保租房板块整体跌幅最小，跌幅为-0.033%，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.651%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是收费公路板块，该板块今日下跌0.166%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性保持平稳。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后指数迎来一波小幅上涨，但很快就被砸到开盘价之下，且在上午交易时段内，REITs指数基本处于小幅下跌和窄幅波动状态，成交量基本占全天一半。约从13点30分开始，REITs指数持续迎来抛盘，下跌幅度也不断扩大，并达到今日最大跌幅-0.42%。在收盘之前的半小时内，REITs指数也迎来了一波反弹，最终公募REITs指数以下跌0.27%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
在今日A股市场普遍下跌和国债收益率小幅上升的情况下，公募REITs指数回调明显，市场上午交易时段内还有一些做多资金，但到了下午之后，市场的做空情绪明显增加。今日产业园区板块跌幅最大，且成交量环比有所增加，或表明当公募REITs市场有回调时，产业园区板块都会迎来较大抛压，但其后续在市场反弹过程中时，产业园区板块的买盘也较为明显，体现出该板块较高的价格弹性。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅上涨，今日成交额环比前一交易日增加了105.45%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -3.157%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月27日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月27日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月27日基金最新市值规模
3、深国际REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，外高桥REIT、易商仓储REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月27日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月27日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月27日基金最新市值规模
3、绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
