$国泰君安东久新经济REIT(SH508088)$ $中金厦门安居REIT(SH508058)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量上涨，涨幅为0.60%，指数成交金额为3.86亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.01亿元，市场平均换手率为0.6041%。
今日暂未发生大宗交易，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300、基金指数、但强于债券指数和转债指数。市场成交总金额基本平稳。其中涨幅最大的是东久产园REIT（涨幅2.59%），跌幅最大的是国金铁建REIT（跌幅-0.98%），且回撤比例最大的是东久产园REIT（最大回撤3.95%）。从东久产园REIT今日分时走势图可知，该REIT平价开盘，开盘之后小幅下跌，在上午交易时段内一直维持小幅下跌状态，跌幅并没有放大。下午开盘后，该REIT价格开启了稳步上涨行情，成交量没有明显增加，最终该REIT以全天上涨2.59%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.537元。
今日市场跌幅最大的是国金铁建REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与国金铁建REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与国金铁建REIT相关系数最低的公募REITs基金是深高速REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与国金铁建REIT相关系数最低的公募REITs基金是华威市场REIT。
今日公募REITs市场有所上涨，市场中有52只公募REITs产品上涨，有13只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日产业园区板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.399%（即外高桥REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.692%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（5月12日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额基本平稳，市场交易情绪有所回暖。今日公募REITs市场中六个板块上涨，其中产业园区板块整体涨幅最大，涨幅为1.322%，成交金额环比前一交易日有所减少。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.055%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是能源板块，该板块今日上涨0.276%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性小幅恢复。今日公募REITs指数小幅低开，在开盘之后的半小时内指数围绕开盘价进行小幅波动。约在10点时，REITs指数开启了单边上涨行情，且从10点30分到13点30分之间，REITs指数的成交量也有明显增加，吸纳了不少卖盘。最终公募REITs指数以上涨0.60%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
在今日A股市场普遍上涨和国债收益率大幅上升的情况下，公募REITs市场也呈现出放量上涨的行情。从市场走势来看，开盘之后的1小时内，市场中多空双方还在博弈，但是从10点30分之后，市场的做多情绪明显增加，伴随着成交量的放大，单边上涨趋势十分明显。在市场投资者预期中美关税会有实质性进展的情况下，与经济发展关联度较高的产业园区板块今日也是涨幅最大的板块，而具有防守性质的环保及公用事业板块却是今日唯一下跌板块。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅下跌，今日成交额环比前一交易日增加了17.29%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -2.312%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月12日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月12日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月12日基金最新市值规模
3、深国际REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月12日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月12日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月12日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
