公告日期：2025-04-24

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上 海 证 券 交 易 所
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关于国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券
投资基金产品变更暨扩募份额上市及国君资管东久新
经济产业园基础设施二期资产支持专项计划资产
支持证券挂牌转让申请受理反馈意见
20250327R0003
上海国泰君安证券资产管理有限公司：
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下
简称《基础设施基金指引》）、《证券公司及基金管理公司子公司
资产证券化业务管理规定》《上海证券交易所公开募集基础设施
证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所资
产支持证券业务规则》等有关法律法规及有关规章的规定，上海
证券交易所（以下简称本所）对你公司提交的基金产品变更暨扩
募份额上市及资产支持证券挂牌转让申请进行了审查，并形成如
下反馈意见：
一、主要反馈问题
（一）关于基础设施项目运营
1.关于租户集中到期。根据申报材料，新购入基础设施项目
（以下简称本项目）包括南通和重庆项目，截至 2024 年 9 月末，
2025 年租约到期比例 31.07%，2026 年租约到期比例 30.17%；前
十大租户租赁面积占比约 72.01%，加权剩余平均年限为 2.20 年。
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（1）请管理人根据《上海证券交易所公开募集基础设施证
券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试
行）（2024 年修订）》（以下简称《审核关注事项》）第二十五条要
求，补充披露两个项目截至报告期末加权平均剩余租期、同区域
可比项目退租后去化时间等，结合新签租约期限、续租意向及落
实情况、区域同类产业园续租率等，说明租约集中到期对本项目
运营稳定性的影响，充分揭示风险。
（2）请管理人结合租户运营情况、固定资产投资、迁移成
本等，并根据《审核关注事项》第二十七条要求，对基础设施基
金存续期间是否存在重要租户换租、集中换租风险进行核查，充
分揭示风险，并设置风险缓释措施。
2.关于项目竞争力。根据申报材料，截至 2024 年 9 月末，南
通市工业厂房存量约 234 万平方米，未来供应主要项目 3 个，合
计约 40.6 万平方米。重庆市主要开发商开发标准厂房存量约 673
万平方米，未来供应主要项目 8 个，合计约 93.8 万平方米。请管
理人补充说明或披露以下内容：
（1）分析未来新增供应对南通和重庆项目未来 2-3 年出租
率、租金水平的潜在影响。
（2）结合区域产业发展、项目定位（如定制化厂房）、租户
行业分布、租金竞争力及区位条件，说明本项目的核心竞争优势。
（3）针对供需变化可能带来的经营压力，充分揭示风险，
评估设置风险缓释措施。
3.关于重要现金流提供方。根据申报材料，重庆项目涉及一
家重要现金流提供方，租赁期限至 2027 年 12 月 31 日，现金流
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占比为 15.43%。
（1）请管理人根据《审核关注事项》第三十四条要求，补充
披露重要现金流提供方基本情况及经营情况，并对其是否符合
《审核关注事项》第三十四条第一款相关要求发表明确意见。
（2）请管理人根据《审核关注事项》第三十四条第三款要
求，补充披露重要现金流提供方的定制化要求及该租户的可替代
性，结合租约期限及行业特性，说明对运营稳定性的影响，充分
揭示风险，并设置风险缓释措施。
4.关于租户集中度。根据申报材料，本项目汽车配件行业
租户租赁面积占比为 49.83%，其中南通和重庆项目租赁面积占
比分别为 15.62%和 88.19%。请管理人根据《审核关注事项》第
二十五条第三款要求，结合本项目所属区域产业集聚影响、行
业支持政策以及底层租户运营情况，补充披露集中度较高的行
业发展情况，并充分揭示风险。
5.关于运营指标。请管理人根据《审核关注事项》第二十
九条相关要求，完善《招募说明书》第十四部分基础设施资产
基本情况之“一、新购入基础设施资产概况”的披露。
（二）关于估值与现金流
1.关于出租率。根据申报材料，本项目预测期出租率为 97%，
预测期年均空闲期及免租期为 5 天。请管理人、评估机构根据《审
核关注事项》之《第一号——产业园区》第十一条（二）的要求，
结合历史免租期、区域去化时间及供需情况，以及问题（一）的
答复情况，论证出租率取值的合理性。
2.关于租金增长率。根据申报材料，报告期内南通项目平均
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租金及物业管理费年增长率为 4.02%；重庆项目租金年增长率基
本为 3%。预测期第 1-10 年，南通和重庆项目租金及物业管理费
年增长率分别为 3.5%和 3%，第 11 年及之后长期增长率均为……
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