$华泰苏州恒泰租赁住房REIT(SH508085)$ $华夏北京保障房REIT(SH508068)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数有所回调，跌幅为0.16%，指数成交金额为5.13亿元，相较前一日成交金额明显增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.21亿元，市场平均换手率为0.6528%。
今日发生9笔大宗交易，成交金额最大的是张江产园REIT。今日大宗交易成交总金额为3711.43万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300，转债指数，基金指数和债券指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是厦门安居REIT（涨幅3.00%），跌幅最大的是沪杭甬REIT（跌幅-1.92%），且回撤比例最大的是厦门安居REIT（最大回撤3.83%）。从厦门安居REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后其价格小幅波动，且在9点50分时，伴随着成交量小幅增加，价格也有所增加，随后就进入了横盘整理阶段，一直持续到14点45分左右时。在即将收盘之际，该REIT价格被迅速拉升，但成交量没有明显增加，最终该REIT以全天上涨3.00%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.730元。
今日市场跌幅最大的是沪杭甬REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与沪杭甬REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与沪杭甬REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与沪杭甬REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT。
今日公募REITs市场小幅回落，市场中有30只公募REITs产品上涨，有23只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量明显减少。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。收费公路板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.109%（即深国际REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.032%（即招商高速公路REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（6月17日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额增加明显，市场交易情绪有所恢复。今日公募REITs市场中4个板块上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为1.183%，成交金额环比前一交易日有所增加。收费公路板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.678%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是收费公路板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅高开，上午交易时段内，REITs指数基本围绕着开盘价进行上下小幅波动，成交量也未有明显增加。进入下午交易时段内，公募REITs指数开启了缓慢下跌的状态，且成交量相较上午有所增加，并达到今日最大跌幅0.27%，在即将收盘之前的15分钟内，REITs指数又呈现出明显的反弹，最终公募REITs指数以下跌0.16%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
在今日A股市场小幅下跌和十年期国债收益率有所降低的情况下，公募REITs市场以微跌收盘，主要是因为在收费公路板块中有不少投资者选择获利了结，导致占市场市值比例最大的收费公路板块今日放量大跌，从而将整个公募REITs市场也拉成下跌行情，但是其它6个板块整体却表现尚可，尤其是与十年期国债收益率负相关关联度很高的保租房板块，该板块今日涨幅居市场首位，且涨幅较大，或表示市场投资者预期十年期国债收益率还有下降趋势。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月17日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月17日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月17日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月17日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
