$华泰苏州恒泰租赁住房REIT(SH508085)$ $招商高速公路REIT(SZ180203)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅回调，跌幅为0.20%，指数成交金额为4.78亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.60亿元，市场平均换手率为0.7478%。
今日发生4笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为6959.18万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、债券指数和沪深300，但强于转债指数。市场成交总金额小幅减少。其中涨幅最大的是恒泰租住REIT（涨幅9.99%），跌幅最大的是联东科创REIT（跌幅-2.71%），且回撤比例最大的是恒泰租住REIT（最大回撤9.08%）。从恒泰租住REIT今日分时走势图可知，该REIT停牌1小时，开盘之后的1分钟内，该REIT迎来了一波抛售潮，1分钟内的成交量约为5万手，但始终没有打开涨停板，之后封板数量越来越多，剩余的交易时间内，成交量十分低迷，最终该REIT以全天上涨9.99%收盘，封板数量约有36万手，根据我们的测算，目前恒泰租住REIT的全周期IRR是3.216%。如果明天恒泰租住REIT仍旧以涨停价收盘，其全周期IRR会降低到2.771%，只比北京保障房REIT的全周期IRR高一点，但25年分派率预测值尚处于板块中游水平。
今日市场跌幅最大的是联东科创REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与联东科创REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与联东科创REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与联东科创REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场小幅回调，市场中有20只公募REITs产品上涨，有46只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日收费公路板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.160%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.756%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（5月22日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅减少，市场交易情绪保持回升。今日公募REITs市场中2个板块上涨，其中收费公路板块整体涨幅最大，涨幅为0.255%，成交金额环比前一交易日有所减少。产业园区板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.851%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块，该板块今日上涨0.084%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性保持平稳。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后就开始下跌，但成交量却较为低迷。在10点30分左右时，伴随着成交量的小幅增加，REITs指数也开始缓慢攀升。当下午开盘之后，REITs指数又开始下跌，并一路跌到今日最大跌幅-0.35%，在收盘之前的20分钟内，REITs指数又收回部分跌幅，最终公募REITs指数以下跌0.20%收盘，成交量相较前一交易日基本持平。
在今日A股市场普遍下跌和国债收益率有所上升的情况下，公募REITs指数也出现了小幅回调，市场的做多情绪较为低迷。昨日涨幅仅次于保租房板块的产业园区板块今日却跌幅最大，表明部分市场投资者已选择在今日获利了结。毕竟公募REITs全收益指数昨日已创造今年的最高值，不排除部分投资者担心公募REITs指数会有阶段性回调。这两天收费公路REITs正在陆续披露4月份经营数据，如果大部分收费公路经营数据向好，那我们预计公募REITs全收益指数很有可能会冲过1100点。
蒙能清洁能源REIT今日价格持平，今日成交额环比前一交易日减少了58.15%，该REIT的全周期IRR已达到 -2.770%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月22日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月22日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月22日基金最新市值规模
3、深国际REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，外高桥REIT、易商仓储REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（5月22日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年5月22日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年5月22日基金最新市值规模
3、绍兴原水水利REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
