价投、网格、定投、套利、低吸，可转债申购、REITs申购时会做一些相关数据和分析，以及分享一些个人观点，供大家参考。$九州通R(SH508084)$

九州通R这个配售比例真的就太低了，现在这么卷的吗？公众投资者认购配售比例0.0838695%，也就是100万认购资金，最终能配售838元。资金占用3天，占用的资金3天货币基金利息为150元。当时我给出的结论就是可以认购，但是可能跑不赢逆回购收益率。下面提前做个收益预测吧，明天上市了

这次配售率低的原因：1、认购当天北交所没新股 2、质地本身不错  3、近期REITs基金收益不错 4、近期REITs基金整体上涨。

汇添富九州通医药REIT

项目类型：港口仓储物流；武汉东西湖项目。存续期为39年，现金分配率为5.35%。发售市值：11.58亿。

汇添富九州通医药REIT个人看法

底层资产位于武汉市东西湖区，地理位置优越，交通便捷，是物流网络中的重要节点，是全国中心仓。总建筑面积17.24万平方米，被评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，依托于九州通在医药物流领域的领先地位和优质资产。现代化、高标准的医药物流仓储设施全部为运营稳定的现代仓储物流高标仓。武汉市为新一线城市，2024年GDP为2.1万亿元。我认为位置非常不错。只查到了这个物流仓储中心有3个楼，应该是高楼。按照建筑面积算，大概是6700元一平米。租售率这个无法给出答案，因为这是医药仓储，项目现阶段还是比较稳定的，如果3个楼是高楼的话，性价比不高，我找了很久找不到数据，但相比于易商仓储，九州通R完胜。

背景：原始权益人为九州通医药集团物流有限公司，中国最大的民营医药商业企业之一，是九中通的全资子公司，拥有一张覆盖全国96%以上区域的物流网络，专注医药物流。背景不如易商仓储，易商仓储原始权益人就是投资物流资产基金及管理的而且规模非常大。

网下发售情况：认购价格2.895元/份，网下拟认购基金份额总量：347340万份，为网下初始发售份额的49.62倍。

网下的情况：有点意思，53家网下投资者管理的124个配售对象，有效报价是的认购份额是501850万份，为网下初始发售份额的71.69倍。确定价格后，其中11家网下投资者管理的配售37个配售对象低于认购价格，意味着其中154480万份是陪跑。其他几REITs基金一般2%左右陪跑，有的甚至没有陪跑。什么原因造成的呢？首先基金报价会给定一个报价区间，比如本基金（2.750-2.984）一般网下都会报高一点，所以有效报价且认购的多。我个人认为他的价格争议比较大，网下投资者宁可放弃认购也不提高价格。不是啥好事，所以最终大家还是以49.62倍这个网下倍数为准。

截止2月26日近期类似项目收益情况：

主角：汇添富九州通医药REIT认购价格2.895元/份，，为网下初始发售份额的49.62倍，现金分配率为5.35%，存续期为39年，发售市值：11.58亿。

华安外高桥REIT现金分配率为5.46%，存续期为36年，网下初始发售份额的4.54倍，累计涨幅20.11%，首日涨幅8.17%，发售市值：11.16亿。

中航易商仓储物流REIT现金分配率为4.67%。存续期为33年，网下初始发售份额的1.09倍，累计涨幅13.55%，首日涨幅15.3%，发售市值：21.024亿。

华泰宝湾物流REIT分配率4.52%，存续期为44年，网下1.2倍，累计涨幅0.1%，首日涨幅0.3%，发售市值12.19亿；

 华夏深国际REIT分派率4.81%，存续期为44年，网下1.65倍 累计涨幅11.97%；首日涨幅0%，发售市值14.94亿；

嘉实京东仓储基础设施REIT分派率4%，存续期46年，网下126.04倍，累计涨幅-2.22%；首日涨幅11.64%，发售市值17.66亿；

上市收益预测

明天上市了上市收益预测，，但也能给大家对REITs是否认购有个参考。结合现在的情况给予溢价32%，认购100万，中838元，838*1.32=1106.16-838=268，100万预计收益率为268，换算成年收益大概为3.2%。收益这么低，REITs的热度该低一点了，给予的溢价下降4%是因为同类项目累计涨幅下降，超预期最多40%的涨幅。

总结：收益在下降，认购资金会慢慢的下来，毕竟资金都是聪明的，配售率高的时候才能大赚，等待机会的到来吧，这么配售率那么低，会不会出现惜售呢？然后大大超预期，希望如此吧！这可是我目前理财的大头收入。