我先把结论放在最上面。汇添富九州通REIT 我自己判断是可以申购。

汇添富九州通REIT 将于2月10日发行，发行价格为2.895元，几乎是询价区间上沿，对应估值是11.58亿元。本次询价超过了71倍，但是发行人定价极高，剔除了大量的报价，最终剔除部分低价格报价最终甚至不超过50倍。。。

首先，项目是产权。底层项目为武汉东西湖现代医药仓储物流项目。土地使用权权属起始于2012年，终止日期为2062年3月11日（部分为2062年9月23日止），剩余年限略超38年 。

武汉东西湖现代医药仓储物流项目坐落于东西湖区长青街，资产范围东西湖区长青街东吴大道南，十六支沟西，北至东吴大道，南至田园街，西至新城十八路，东至新城十七路，总建筑面积为172,447.79平方米。

截至2024年9月30日，基础设施项目资产估值合计11.03亿元。

项目为九州通药业物流园，经营数据如下：

仅从披露数据看，未来租金（2029年之后）给了2.5%的稳定增长。我是怀疑态度的。

项目经营示意如下：

所有客户都是2029年6月30日到期，望周知。

我随便算了一下大概的数值，11.6亿元估值，且未来能做到1.5%稳定增长，这时候折现率是7.3%。如果是保持租金不变，大概会减少9%估值。总体来看即便是能做到业绩预测，也只能算是差强人意吧。

作为化债先锋的Reit，今年将被重点扶持。参考华威市场，这次九州通Reit首日20%这种还是没问题的，甚至也存在首日涨停的可能性。但是配售率目前来看会非常低。没有开发科技的情况下，配售率不能排除来到千分之一，3天万分之3应该可以吧。我的态度是申购不申购都行，申购的就得祈求别人不参与了。反正我本人会参与的。