$南方润泽科技数据中心REIT(SZ180901)$ $N南方万国数据中心REIT(SH508060)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅上涨，涨幅为0.02%，指数成交金额为3.96亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为12.29亿元，市场平均换手率为1.1832%。
今日发生1笔大宗交易，成交金额最大的是润泽科技REIT。今日大宗交易成交总金额为566.10万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、沪深300和债券指数，但弱于转债指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是润泽科技REIT和万国数据REIT（涨幅30%），跌幅最大的是厦门安居REIT（跌幅-1.20%），且回撤比例最大的是润泽科技REIT（最大回撤6.97%）。从润泽科技REIT和万国数据REIT今日分时走势图可知，因这两只产品今日都是首发上市，故全部大幅跳空高开。开盘之后的半小时内，这两只REITs产品的成交量都大幅增加，且半小时的成交金额基本占了全天成交金额的75%左右。约在10点之后，这两只数据中心REITs相继涨停，成交量也逐渐萎缩，最终这两只REITs以全天上涨30%收盘。根据价量分布图可知，润泽科技REIT今日成交量最大的价格为5.850元，万国数据REIT今日成交量最大的价格为3.900元。
今日市场跌幅最大的是厦门安居REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与厦门安居REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与厦门安居REIT相关系数最低的公募REITs基金是招商高速公路REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与厦门安居REIT相关系数最低的公募REITs基金是恒泰租住REIT。
今日公募REITs市场放量上涨，市场中有29只公募REITs产品上涨，有42只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日数据中心板块整体涨幅最大。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.138%（即宝湾物流REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.735%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月8日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额大幅增加，市场交易情绪相对活跃。今日公募REITs市场有4个板块上涨，其中数据中心板块整体涨幅最大，涨幅为30%。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.480%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是能源板块，该板块今日下跌0.114%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性持续恢复。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数围绕着昨日收盘价做小幅波动，约从9点54分开始，指数从涨幅0.02%迅速下跌到跌幅0.1%的水平，此时十年期国债收益率也开始由跌转涨。在上午剩余的交易时间内，指数基本在跌幅0.07%的水平做震荡。下午开盘后，市场成交量明显增加，REITs指数虽然仍未翻红，但是波动幅度变得更大些，约在14点22分达到今日最大跌幅0.12%的水平，随后指数开启了快速反弹行情，成交量也未明显减少，最终公募REITs指数以上涨0.02%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场普遍下跌和十年期国债收益率先跌后升。今日公募REITs市场迎来了两只新资产类型的公募REITs产品，市场的大部分关注点或在这两只数据中心REITs上市首日的价格表现，总体来看，公募REITs市场的交易情绪正在逐步恢复。根据今天这两只数据中心REITs低开高走，并以涨停价收盘的表现。我们认为导致其今日市场走势的原因主要包括三点：1、数据中心REITs是新资产，市场没有可参考价格，且此次上市的两只数据中心REITs的流通盘市值相对较大，投资者种类较多，自然会有较大分歧；2、根据今日市场成交明细初步推断，从开盘到涨停过程中，中小单抛盘较多；3、这两只数据中心REITs在网下打新过程中，有一些量化基金加入进来，部分机构投资者可能会通过量化交易策略帮助其进行低位吸筹。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所回落，今日成交额环比前一交易日减少了0.1%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提高到 -4.098%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月8日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月8日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT和万国数据REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月8日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月8日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
