$N中金亦庄产业园REIT(SH508080)$ $国泰君安临港创新产业园REIT(SH508021)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量下跌，跌幅为0.22%，指数成交金额为4.19亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.21亿元，市场平均换手率为0.5338%。
今日暂未发生大宗交易，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现弱于转债指数，基金指数和债券指数，但是强于沪深300。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是北京亦庄REIT（涨幅30%），跌幅最大的是蒙能清洁能源REIT（跌幅-1.84%），且回撤比例最大的是成都高投产园REIT（最大回撤4.51%）。从北京亦庄REIT今日分时走势图可知，该REIT因今日首发上市，开盘就直接封到涨停板，全天一直维持封盘状态，且全天成交金额只有387.5万元，在今日收盘之后，买盘还有40多万手封到涨停板，市场买盘十分强烈，预计明天中金亦庄REIT大概率还会以涨停收盘。
今日市场跌幅最大的是蒙能清洁能源REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是和达高科REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是百联消费REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是恒泰租赁住房REIT。
今日公募REITs市场放量下跌，市场中有14只公募REITs产品上涨，有46只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日产业园区板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.091%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.490%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（6月26日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪较为活跃。今日公募REITs市场中只有1个板块上涨，其中产业园区板块整体涨幅最大，涨幅为0.492%，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.486%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是能源板块，该板块今日下跌0.037%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅低开，在开盘的半小时内，REITs指数呈现出明显的多空博弈且成交量较为低迷，随后REITs指数开启了缓慢反弹行情，并在10点30分到11点15分期间，REITs指数也曾多次翻红，上午交易时段成交量总体较为低迷。下午开盘后，伴随着成交量的逐渐放大，REITs指数开启了一路下跌行情，约在14点44分时达到今日最大跌幅0.34%，之后又开启了反弹，最终公募REITs指数以下跌0.22%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日A股市场普遍下跌和十年期国债收益率有所下降，公募REITs市场在经历昨日先跌后反弹，并以微升收盘的情况下，今日上午交易时段，市场经历着明显的多空博弈，并没有走出明显的走势，且成交量较为低迷。但是在进入下午交易时段后，市场投资者开始对于收费公路、消费设施和保租房板块中的部分产品进行抛售，从而引发了市场的持续下跌，且成交量有所增加，虽然在收盘之前有部分买盘拉升市场，但最终公募REITs市场还是以一定幅度下跌收盘。
蒙能清洁能源REIT今日价格下跌明显，今日成交额环比前一交易日增加了297.29%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -4.114%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月26日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月26日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月26日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月26日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
