$中航京能光伏REIT(SH508096)$ $中证REITs全收益(IS932047)$ $南方顺丰物流REIT(SZ180305)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量下跌，跌幅为0.90%，指数成交金额为5.45亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为7.37亿元，市场平均换手率为0.8055%。
今日发生17笔大宗交易，成交金额最大的是宽庭保租房REIT。今日大宗交易成交总金额为30960.28万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现弱于沪深300，转债指数，基金指数和债券指数。市场成交总金额大幅增加。其中涨幅最大的是京能光伏REIT（涨幅0.96%），跌幅最大的是重庆两江REIT（跌幅-2.82%），且回撤比例最大的是华威市场REIT（最大回撤5.30%）。从京能光伏REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，在上午交易时段内，成交量十分低迷，且价格也没有明确的涨跌趋势。到下午开盘之后，虽然成交量没有明显提升，但是其价格已经呈现出稳步上涨的势头，在今天整个市场大幅下跌的环境下，京能光伏REIT正因为成交量不是太大，才最终导致该REIT以全天上涨0.96%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为12.22元。
今日市场跌幅最大的是重庆两江REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与重庆两江REIT相关系数最低的公募REITs基金是广开产园REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与重庆两江REIT相关系数最低的公募REITs基金是首创奥莱REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与重庆两江REIT相关系数最低的公募REITs基金是明阳新能源REIT。
今日公募REITs市场大幅下跌，市场中有7只公募REITs产品上涨，有58只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日环保及公用事业板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。仓储物流板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.028%（即临港产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.153%（即招商高速公路REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（6月24日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额大幅增加，市场交易情绪较为活跃。今日公募REITs市场中只有1个板块上涨，其中环保及公用事业板块整体涨幅最大，涨幅为0.205%，成交金额环比前一交易日有所增加。仓储物流板块今日整体跌幅最大，跌幅为1.50%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块，该板块今日下跌0.523%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性显著增加。今日公募REITs指数小幅低开，然后REITs指数就开启了放量下跌行情，约在10点40分达到今日最大跌幅1.46%，之后REITs指数开始了缓慢回升行情。在下午交易开盘后，REITs指数出现放量回升，约在13点37分将跌幅回补到-0.63%，随后又再次迎来部分小份额的抛售，将指数再次砸下来。在收盘之前的20分钟内，REITs指数基本止跌企稳，成交量明显增加，最终公募REITs指数以下跌0.90%收盘，成交量相较前一交易日大幅增加。
在今日A股市场普遍上涨和十年期国债收益率微升的情况下，公募REITs市场今日迎来罕见的放量下跌行情，全部板块都迎来较明显的抛售盘。我们认为导致今日市场大跌的主要原因可能是部分机构投资者因预计监管层会对公募REITs市场的较高市值进行干预而选择提前抛售离场，等待市值干预完成后，再逢低吸筹。不过在中午休盘期间，监管机构对于市场预计的市值干预行为进行及时纠正后，公募REITs市场也迎来了部分市值修复，但却引来部分散户投资者的抛售离场，最终市场还是以较大跌幅收盘。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所上涨，今日成交额环比前一交易日增加了48.66%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -4.313%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月24日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月24日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月24日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月24日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
