$华安外高桥REIT(SH508048)$ $招商科创REIT(SH508012)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数缩量下跌，跌幅为0.20%，指数成交金额为3.43亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.64亿元，市场平均换手率为0.5069%。
今日发生1笔大宗交易，成交金额最大的是北京亦庄REIT。今日大宗交易成交总金额为124.7万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大概减少。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、债券指数、沪深300，但强于转债指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是外高桥REIT（涨幅1.50%），跌幅最大的是绍兴原水水利REIT（跌幅-1.88%），且回撤比例最大的是南京交通REIT（最大回撤3.95%）。从外高桥REIT今日分时走势图可知，该REIT今日小幅低开，开盘之后的半小时内价格围绕着昨日收盘价进行非连续性上下波动。之后该REIT价格基本维持在涨幅0.6%左右的水平进行横盘整理，且成交量十分低迷，该状态一直持续到14点33分，随后其价格被突然拉升到涨幅2.15%的水平，在收盘之前的半小时内，成交量明显增加，且价格波动有所增加，最终该REIT以全天上涨1.50%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.051元。
今日市场跌幅最大的是绍兴原水水利REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与绍兴原水水利REIT相关系数最低的公募REITs基金是山东高速REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与绍兴原水水利REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与绍兴原水水利REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场继续下跌，市场中有18只公募REITs产品上涨，有47只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所减少。今日环保及公用事业板块整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块今日整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.130%（即临港产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.435%（即江苏交控REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月14日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪有所降温。今日公募REITs市场中7个板块全部下跌，其中环保及公用事业板块整体跌幅最大，跌幅为-0.666%，成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块今日整体跌幅最小，跌幅为-0.007%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是仓储物流板块，该板块今日下跌-0.187%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性保持稳定。今日公募REITs指数小幅低开，在开盘之后指数迅速下探，在触碰到跌幅-0.21%的水平之后，就开始了反弹行情，此波反弹将指数差点翻红，但是很快就迎来大量的卖盘，导致REITs指数一路下跌，在上午收盘时，REITs指数以下跌-0.17%收盘。进入下午交易时段内，REITs指数基本围绕着跌幅0.2%左右的水平进行窄幅震荡行情，成交量也明显增加。在即将收盘时，公募REITs市场并没用按照之前模式迎来大量买盘拉升指数，最终公募REITs指数以下跌0.20%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场涨跌各异和十年期国债收益率有所上升。今日市场表现最好的板块是消费设施板块，该板块过去两周内表现相对稳健，涨跌幅度基本都处于市场中游水平。今日该板块过程中小幅翻红，或表明市场投资者认为部分消费设施公募REITs的价格已具备一定的投资价值。
蒙能清洁能源REIT今日价格下跌，今日成交额环比前一交易日减少了39.87%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -3.649%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月14日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月14日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月14日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月14日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
