$华夏首创奥莱REIT(SH508005)$ $易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量上涨，涨幅为1.01%，指数成交金额为5.34亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为7.58亿元，市场平均换手率为0.8195%。
今日发生9笔大宗交易，成交金额最大的是金隅智造REIT。今日大宗交易成交总金额为9861.21万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现强于转债指数，基金指数、债券指数和沪深300。市场成交总金额大幅增加。其中涨幅最大的是首创奥莱REIT（涨幅3.39%），跌幅最大的是金隅智造REIT（跌幅-0.17%），且回撤比例最大的是蛇口租赁住房REIT（最大回撤4.07%）。从首创奥莱REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，在开盘之后的半小时内其价格呈现阶梯型上涨，且基本维持在涨幅2%水平，之后其价格就进入了窄幅波动行情。一直维持到13点45分左右，然后其价格又迎来一波拉升，并达到今日最大涨幅3.49%，随后其价格又维持着横盘整理阶段，最终该REIT以全天上涨3.39%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.404元。
今日市场跌幅最大的是金隅智造REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与金隅智造REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与金隅智造REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与金隅智造REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场大幅上涨，市场中有66只公募REITs产品上涨，有2只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。能源板块今日整体涨幅最小，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.037%（即顺丰物流REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.228%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月2日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额大幅增加，市场交易情绪更加活跃。今日公募REITs市场中7个板块全部上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为1.461%，成交金额环比前一交易日有所增加。能源板块今日整体涨幅最小，涨幅为0.541%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保及公用事业板块，该板块今日上涨1.281%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性显著增加。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后市场就迎来较大买盘，REITs指数随即也开启了一路上涨的行情，不过在上午交易时段内，成交量保持适中，且在上午收盘后已上涨0.74%。在下午交易开盘后，成交量明显增加，机构抢筹现象已出现，REITs指数仍保持着稳中有升状态，最终公募REITs指数以大涨1.01%收盘，成交量相较前一交易日大幅增加。
今日股票市场小幅下跌和十年期国债收益率有所下降，公募REITs市场从上午开盘后，市场做多情绪就较为明显，但是成交量没有明显增加。从下午开盘后，伴随着成交量的逐步增加，市场的做多力量明显增强。前期下跌幅度比较大的收费公路、保租房和消费设施板块今日也有较好反弹。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所上涨，今日成交额环比前一交易日增加了47.69%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -3.806%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月2日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月2日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月2日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月2日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
