$招商科创REIT(SH508012)$ $易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数放量反弹，涨幅为0.24%，指数成交金额为3.89亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.23亿元，市场平均换手率为0.5577%。
今日发生4笔大宗交易，成交金额最大的是普洛斯REIT。今日大宗交易成交总金额为8309.75万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、债券指数、沪深300和转债指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是临港产园REIT（涨幅2.35%），跌幅最大的是宁波交投REIT（跌幅-0.90%），且回撤比例最大的是金茂商业REIT（最大回撤3.37%）。从临港产园REIT今日分时走势图可知，该REIT今日小幅低开，开盘之后的1小时内价格围绕着昨日收盘价进行非连续性上下波动。约从10点30分开始，伴随着成交量的小幅增加，其价格也被拉升到涨幅1.40%左右的水平，并在之后的绝大部分交易时段内，该REIT价格基本就围绕着这个涨幅做横盘整理，过程中成交量呈现散点性增加。在即将收盘之前的15分钟内，其价格再次被迅速拉升，最终该REIT以全天上涨2.35%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.813元。
今日市场跌幅最大的是宁波交投REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与宁波交投REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与宁波交投REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与宁波交投REIT相关系数最低的公募REITs基金是上地租赁住房REIT。
今日公募REITs市场止跌反弹，市场中有53只公募REITs产品上涨，有12只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。能源板块今日整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.060%（即建邺产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.382%（即江苏交控REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月15日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪小幅升温。今日公募REITs市场中有5个板块上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为1.202%，成交金额环比前一交易日大幅增加。能源板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.065%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所活跃。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数又被迅速下压，并在跌幅0.1%左右的水平进行窄幅波动了半个多小时。约从10点20分开始，REITs指数开启了稳步上涨行情，但是成交量并没有明显增加，上午指数以上涨0.15%收盘。下午开盘后，成交量明显增加，但指数的涨幅并不大，基本围绕着涨幅0.15%左右的水平进行横盘整理，我们认为在这段横盘整理过程中，多头正在大量吸纳抛盘，在即将收盘之前的10分钟内，指数再次拉升，最终公募REITs指数以上涨0.24%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场涨跌各异和十年期国债收益率大幅下降。今日市场表现最好的板块是保租房板块，该板块的放量上涨与今日十年期国债收益率大幅下降有密切关系。导致今日十年期国债收益率下降的主要原因应该是今日上午发布的第二季度GDP增长率偏弱，且房地产市场继续保持下降的趋势，对整体经济承压较大，从而促使市场投资者预计央行、财政部等监管机构后续会有刺激经济的政策，进而下调了十年期国债收益率的预期。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月15日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月15日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月15日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月15日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
