$平安宁波交投REIT(SH508036)$ $工银蒙能清洁能源REIT(SZ180402)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数止跌回升，涨幅为0.03%，指数成交金额为4.05亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.56亿元，市场平均换手率为0.5889%。
今日发生15笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为20141.5万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额继续增加。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、转债指数、沪深300，但强于债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是宁波交投REIT（涨幅1.09%），跌幅最大的是深国际REIT（跌幅-2.04%），且回撤比例最大的是蛇口租赁住房REIT（最大回撤3.16%）。从宁波交投REIT今日分时走势图可知，因为其昨日发布了收益分红公告，导致该REIT今日跳空高开，且开盘之后价格被迅速打到今日最高涨幅1.15%。之后价格有所小幅回调，但基本在涨幅0.7%左右的水平进行窄幅波动，成交量呈现散点性增加，今日的成交金额也是近几日的最高值，最终该REIT以全天上涨1.09%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为10.450元。
今日市场跌幅最大的是深国际REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与深国际REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与深国际REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与深国际REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场小幅上涨，市场中有25只公募REITs产品上涨，有40只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日收费公路板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.083%（即临港产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.554%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月10日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪基本稳定。今日公募REITs市场中只有2个板块上涨，其中收费公路板块整体涨幅最大，涨幅为0.133%，成交金额环比前一交易日有所减少。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.224%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是仓储物流板块，该板块今日上涨0.033%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性保持稳定。今日公募REITs指数小幅高开，在开盘之后的半小时内，REITs指数走出上下反复波动的行情，但成交量并没有明显增加。约从10点之后，REITs指数开启了上涨行情，并一路达到今日最大涨幅0.25%，随即进行了小幅回调，并基本在涨幅0.17%的水平进行窄幅震荡行情。这种震荡行情基本延续到13点40分，之后REITs指数便开启了下跌行情，并达到今日最大跌幅0.07%。在收盘之前的半小时内，REITs指数又呈现了反弹行情，成交量也有小幅增加，最终公募REITs指数以上涨0.03%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场微涨和十年期国债收益率有所上升。今日市场表现最好的板块是收费公路板块，而过去两天表现最差的保租房板块今日只微跌0.099%，且成交量环比有所下降，或表明保租房板块经过前两天的大幅调整，市场的抛压已大幅削减。而今日收费公路板块的上涨有效的支撑了公募REITs市场整体的企稳。
蒙能清洁能源REIT今日价格微涨，今日成交额环比前一交易日减少了46.90%，该REIT通过今日的价格微涨，已将全周期IRR降到 -3.706%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月10日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月10日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月10日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月10日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
