$中金中国绿发商业REIT(SZ180606)$ $中金亦庄产业园REIT(SH508080)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数继续下跌，跌幅为0.30%，指数成交金额为4.13亿元，相较前一日成交金额基本未变。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.93亿元，市场平均换手率为0.6282%。
今日发生5笔大宗交易，成交金额最大的是厦门安居REIT。今日大宗交易成交总金额为246.63万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现弱于转债指数，基金指数和债券指数，但是强于沪深300。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是绿发商业REIT（涨幅30%），跌幅最大的是深圳安居REIT（跌幅-2.96%），且回撤比例最大的是招商高速公路REIT（最大回撤4.14%）。从绿发商业REIT今日分时走势图可知，该REIT因今日首发上市，开盘就直接封到涨停板，全天一直维持封盘状态，且全天成交金额只有439.43万元，在今日收盘之后，买盘还有11多万手封到涨停板，市场买盘较为强烈，如果下周一公募REITs市场能够止跌回升，则预计下周一绿发商业REIT大概率还会以涨停收盘。
今日市场跌幅最大的是深圳安居REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与深圳安居REIT相关系数最低的公募REITs基金是招商高速公路REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与深圳安居REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与深圳安居REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场继续放量下跌，市场中有17只公募REITs产品上涨，有49只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日消费设施板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.080%（即外高桥REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.298%（即招商高速公路REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（6月27日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪较为活跃。今日公募REITs市场中只有1个板块上涨，其中消费设施板块整体涨幅最大，涨幅为0.656%，成交金额环比前一交易日有所增加。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.971%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块，该板块今日下跌0.676%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅高开，但开盘后就迎来明显抛盘，REITs指数也迎来了单边下跌行情，基本一直跌到10点30分左右，之后在跌幅0.4%左右进行横盘整理。下午开盘之后，REITs指数还是继续维持窄幅波动状态，但是成交量相较上午有了明显增加，并在收盘之前的15分钟内，指数得到买盘拉升，最终公募REITs指数以下跌0.30%收盘，成交量相较前一交易日基本未变。
今日沪深股票市场涨跌各异和十年期国债收益率有所上升，公募REITs市场开盘时小幅翻红，之后全天都处于下跌状态，但是今天大部分时间市场都处于横盘整理阶段，尤其是下午交易时段内，成交量明显增加，但市场也未有明显上涨或下跌，且在尾盘时有所拉升，不排除部分机构在市场低位进行缓慢吸筹。另外，昨天上市的北京亦庄REIT和今日上市的绿发商业REIT今天继续涨停封盘，表明市场绝大部分投资者还是保持做多公募REITs产品的情绪和预期。
蒙能清洁能源REIT今日价格下跌明显，今日成交额环比前一交易日增加了10.60%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -3.762%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月27日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月27日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月27日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月27日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
