公告日期：2025-06-10

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上 海 证 券 交 易 所
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关于中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证
券投资基金产品变更暨扩募份额上市及中金厦门安居
租赁住房基础设施2期资产支持专项计划资产
支持证券挂牌转让申请受理反馈意见
20250428R0005
中金基金管理有限公司、中国国际金融股份有限公司：
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《证券
公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《上海证
券交易所公开募集基础设施证券投资基金（ REITs）业务办法（试
行）》《上海证券交易所资产支持证券业务规则》等有关法律法规
及有关规章的规定，上海证券交易所（以下简称本所）对你公司
提交的基金产品变更暨扩募份额上市及资产支持证券挂牌转让
申请进行了审查，并形成如下反馈意见：
一、主要反馈问题
（ 一）关于基础设施项目运营。 根据申报材料，新购入基础
设施项目（ 以下简称本项目） 包括保障性租赁住房林边项目和公
共租赁住房仁和项目。
1.关于运营模式。根据申报材料，林边项目按照个人或企业
配租。 仁和项目按照《厦门市市级公共租赁住房管理办法》实行
批次租赁制度， 由运营企业制定批次租赁方案后报市住房保障行
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政管理部门审核同意后向社会公布， 自批次租赁方案公布到完成
配租、签署租赁合同一般需要至少 1 个月时间。请管理人补充披
露或说明下列内容：
（ 1）根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基
金（ REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）（ 2024
年修订）》（以下简称《审核关注事项》）附件“第三号——租赁住
房”第八条（一）的相关要求分别补充披露林边项目和仁和项目
的招租（如有）或配租工作开展的频次、具体工作程序。
（ 2）结合配租各环节的审查主体、审查流程和配租周期等
情况，对本项目是否符合《审核关注事项》第十六条（三）的要
求发表明确意见， 量化分析前述情况对两个项目空置期及现金流
预测的影响并揭示相关风险，补充披露基础设施基金存续期间提
高配租效率的相关安排。
2.关于租金优惠。根据申报材料，林边项目存在租金优惠。
请管理人补充披露或说明下列内容：
（ 1）根据《审核关注事项》第二十九条相关要求，补充披露
本项目报告期年末和期末合同租金单价、有效租金单价。
（ 2）根据《审核关注事项》第三十三条相关要求，补充披露
本项目报告期内租金优惠情况，包括优惠方案或政策（如有）情
况及延续性、优惠金额占租金收入比重，说明租金优惠安排对历
史及预测期现金流的影响。
3.关于出租率。根据申报材料，仁和项目在房源确定后，承
租单位与运营管理机构签订单位租赁合同；承租单位将房源租赁
给符合申请条件的员工，承租单位和员工与运营管理机构签订个
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人租赁合同。
请管理人补充披露仁和项目出租率计算口径， 并参照《审核
关注事项》第二十六条相关要求，补充说明分别签订单位和个人
租赁合同的商业合理性、单位租赁合同租金定价公允性。
4.关于租约集中到期。 根据申报材料， 截至 2024 年 12 月末，
林边项目平均剩余租约期限为 0.47 年， 按租金口径计算， 2025
年 2 季度前租约到期占比为 60.90%。
请管理人根据《审核关注事项》第二十八条相关要求，补充
披露租户退租后去化时间及最新的租约到期时间分布情况，结合
前述情况说明对本项目运营稳定性的影响， 并设置针对性风险缓
释措施。
（二） 关于重要现金流提供方。 根据申报材料， 本项目涉及
三家重要现金流提供方，其中两家为事业单位，合计收入占比为
59.52%。
1.请管理人根据《审核关注事项》第二十五条第二款要求，
补充披露政府类租户租金价格、支付安排等方面与其他租户的差
异情况，并对其是否符合市场化原则进行核查， 结合相关情况对
项目运营稳定性进行分析，并发表明确意见。
2.请管理人补充披露重要现金流提供方承租的公租房套数、
支付的租金单价与其员工实际租赁的公租房套数、 支付的租金单
价之间的差异情况， 并结合重要现金流提供方租约签订情况、 租
约到期情况，以及未来租户储备情况， 说明对本项目预测期出租
率的影响。
（三）关于项目竞争力。 根据申报材料，保障房方面厦门市
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累计筹建 13.07 万套，公租房方面厦门市现有市级公租房项目 17
个；厦门市 2025 年-2028 年预计新增保障房供应超过 2 万套，
2025 年-2026 预计新增公租房供应超过 1 万套。
1.请管理人结合同类资产与本项目的竞争关系，包括主要客
群的租赁需求情况、可比项目……
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