$华安外高桥REIT(SH508048)$ $浙商沪杭甬REIT(SH508001)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数有效反弹，涨幅为0.21%，指数成交金额为4.08亿元，相较前一日成交金额基本未变。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.69亿元，市场平均换手率为0.6121%。
今日发生8笔大宗交易，成交金额最大的是山东高速REIT。今日大宗交易成交总金额为3699.11万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现强于沪深300，债券指数，基金指数和转债指数。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是沪杭甬REIT（涨幅2.45%），跌幅最大的是深国际REIT（跌幅-1.76%），且回撤比例最大的是宝湾物流REIT（最大回撤4.28%）。从沪杭甬REIT今日分时走势图可知，该REIT跳空高开，开盘之后其价格就迅速上涨，成交额也有所增加。随后该REIT走出窄幅震荡上升行情，过程中成交量也会有阶段性增加。约在13点14分时，达到今日最大涨幅2.76%，之后其价格就维持着横盘整理状态，最终该REIT以全天上涨2.45%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为8.149元。
今日市场跌幅最大的是深国际REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与深国际REIT相关系数最低的公募REITs基金是华威市场REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与深国际REIT相关系数最低的公募REITs基金是华威市场REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与深国际REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场止跌反弹，市场中有37只公募REITs产品上涨，有26只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日收费公路板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。仓储物流板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.177%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.226%（即济南能源REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（6月10日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪有所回升。今日公募REITs市场中4个板块上涨，其中收费公路板块整体涨幅最大，涨幅为0.491%，成交金额环比前一交易日有所增加。仓储物流板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.237%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保及公用事业板块，该板块今日下跌-0.003%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后的15分钟内仍处于小幅下跌状态，但很快就迎来大量买盘，将REITs指数快速拉升到涨幅0.19%的状态，随后公募REITs指数就维持着窄幅震荡行情。今日上午和下午交易时段的成交量基本相同，最终公募REITs指数以上涨0.21%收盘，成交量相较前一交易日基本未变。
在今日A股市场普遍下跌和国债收益率小幅上升的情况下，公募REITs市场开盘之后的15分钟内仍处于微跌状态，但是伴随着今日中国物流与采购联合会公布的5月份中国公路物流运价指数可知，公路运输市场延续较好发展态势，同比和环比都是增加。其中以内需市场为主的内陆地区回升势头较好，从而带动了收费公路板块的集体上涨，公募REITs市场也迎来了较大买盘，最终以上涨收盘，结束两连跌的势头。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅下跌，今日成交额环比前一交易日增加了52.10%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -3.660%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月10日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月10日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月10日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月10日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
