$中航京能光伏REIT(SH508096)$ $南方润泽科技数据中心REIT(SZ180901)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅回调，跌幅为0.03%，指数成交金额为3.03亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.87亿元，市场平均换手率为0.5467%。
今日发生19笔大宗交易，成交金额最大的是首创奥莱REIT。今日大宗交易成交总金额为10105.26万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300和债券指数，但强于转债指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是京能光伏REIT（涨幅1.12%），跌幅最大的是蒙能清洁能源REIT（跌幅-2.47%），且回撤比例最大的是万国数据REIT（最大回撤3.23%）。从京能光伏REIT今日分时走势图可知，该REIT平价开盘。开盘之后其价格被迅速拉升，并达到今日最大涨幅3.25%，然后快速回落，过程中成交量并没有增加。之后其价格基本在涨幅0.6%的水平上做窄幅波动，上午收盘时其价格上涨0.75%。下午开盘后，其价格小幅微升，随后就保持着横盘整理，下午的成交量相较上午有所减少，最终该REITs以全天上涨1.12%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为12.250元。
今日市场跌幅最大的是蒙能清洁能源REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与蒙能清洁能源REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT。
今日公募REITs市场缩量回调，市场中有27只公募REITs产品上涨，有43只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日数据中心板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.100%（即宝湾物流REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.689%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月12日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪适当降温。今日公募REITs市场有3个板块上涨，其中数据中心板块整体涨幅最大，涨幅为1.034%，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.312%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是能源板块，该板块今日下跌0.202%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减少。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数就开启了下跌趋势，过程中反弹势能也相对偏弱。约在10点37分达到今日最大跌幅0.18%。之后在成交量逐渐增加的状态下，指数一路反弹，并达到今日最大涨幅0.04%。上午以微跌0.01%收盘。下午开盘后，指数再次小幅下跌，并在跌幅0.05%的水平上做窄幅震荡行情，成交量相较上午有所减少。在即将收盘之前的10分钟内，指数小幅反弹，最终公募REITs指数以下跌0.03%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场普遍上涨和十年期国债收益率继续上涨。在连续两天十年期国债收益率涨幅明显的情况下，今日公募REITs市场从开盘之后就表现出偏弱的行情，虽有收费公路板块带动的一波拉升行情，将市场短暂的翻红，但在保租房和消费设施板块整体的拖累下，公募REITs市场仍旧保持的微跌状态，且成交量继续缩量，或表明市场上的投资者大多以观望为主。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所下跌，今日成交额环比前一交易日减少了66.99%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提高到 -3.224%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月12日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月12日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月12日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月12日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
