$工银蒙能清洁能源REIT(SZ180402)$ $华安外高桥REIT(SH508048)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅反弹，涨幅为0.03%，指数成交金额为3.64亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.43亿元，市场平均换手率为0.5856%。
今日发生5笔大宗交易，成交金额最大的是明阳新能源REIT。今日大宗交易成交总金额为12542.22万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300、转债指数，但强于债券指数。市场成交总金额保持平稳。其中涨幅最大的是蒙能清洁能源REIT（涨幅4.85%），跌幅最大的是湖北科投REIT（跌幅-1.38%），且回撤比例最大的是宝湾物流REIT（最大回撤10.10%）。从蒙能清洁能源REIT今日分时走势图可知，因其昨日发布了收益分红公告，故今日停盘1小时。该REIT今日跳空高开，开盘之后其价格被迅速拉到涨幅3.72%的水平，成交量也有所放大。在上午的剩余交易时间内，其价格保持着窄幅震荡行情。下午开盘之后的半小时内，伴随着成交量的增加，其价格也开启了上升行情，并达到今日最大涨幅4.96%，之后其价格基本在这个涨幅水平上做横盘整理，成交量也有所回落，最终该REIT以全天上涨4.85%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为8.799元。
今日市场跌幅最大的是湖北科投REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与湖北科投REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与湖北科投REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与湖北科投REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场小幅反弹，市场中有42只公募REITs产品上涨，有28只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日保租房板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.139%（即中外运REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.673%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月6日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额基本未变，市场交易情绪有所企稳。今日公募REITs市场有5个板块上涨，其中保租房板块整体涨幅最大，涨幅为0.209%，成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.206%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是产业园区板块，该板块今日下跌0.059%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性基本企稳。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后指数先涨后跌，并触碰到今日最大跌幅0.05%，随后指数迅速反弹，约在10点10分时，指数达到今日最大涨幅0.11%，过程中成交量未有明显增加。之后指数便开启了下跌行情，在达到跌幅0.02%左右的水平时，指数跌势基本企稳，在之后的剩余交易时间内，REITs指数基本围绕着该跌幅水平做窄幅震荡。下午交易时段的成交量相较上午明显增加。在收盘之前的15分钟内，仓储物流和能源板块有所上涨，也带动了REITs指数开启了小幅反弹行情，最终公募REITs指数以上涨0.03%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场普遍上涨和十年期国债收益率适度下跌。今日REITs指数只上涨了0.03%，但是公募REITs市场中却有42只产品上涨，最大涨幅4.85%；有28只产品下跌，最大跌幅只有1.38%。公募REITs市场整体涨幅显著，但公募REITs全收益指数今日的市场表现却无法充分地反映市场的真实表现和市场投资者的交易情绪。毕竟目前公募REITs全收益指数只包含了42只产品，而目前市场上已经有71只公募REITs产品。公募REITs全收益指数最近的一次成分调整要等到9月中旬，所以在后续的1个多月的时间内，我们建议投资者不要仅关注公募REITs全收益指数的表现，还要关注全市场的各只产品的表现。
蒙能清洁能源REIT今日价格大幅上涨，今日成交额环比前一交易日增加了79.13%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -4.129%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月6日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月6日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月6日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月6日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
