价投、网格、定投、套利、低吸，可转债申购、REITs申购时会做一些相关数据和分析，以及分享一些个人观点，供大家参考。$首农REIT(SH508039)$

1

创金合信首农REIT

项目类型：产业园区；位于北京海淀区上地板块，是三元牛奶厂旧址改造的甲级产业园区，定位为高精尖科技产业聚集地，邻近小米科技园和中关村软件园。存续期为17年，现金分配率为8.23%。发售市值：36.85亿。

北京亦庄REIT（508080）个人看法：

北六环的位置，周围住房今年真实房价大约在6.5万一平米。总建筑面积约20.36万平方米，可出租面积16.0967万平方米，2024年底出租率达94.8%。土地使用期限到2040年，使用期限比较短。平均2.289万一平。

项目估值：30.66亿

发行价：3.685

发行市值：36.85亿

发行溢价：20.2%

真实分派率：6.5%

官方预测分派率：8.23%

背景：基金管理人：创金合信基金，计划管理人第一创业证券，财务顾问中信建投证券，原始权益人首农信息（首农食品集团子公司）。

附加条款：承诺基金上市后18个月内启动扩募，通过新增资产分散风险，若未履行将扣减管理费30%。原始权益人承诺在特定年度（2025、2026、2032-2034年）若因租户退租导致收益不足，将优先扣减自身管理费或放弃分配权以保障投资者收益。

网下发售情况：认购价格3.685元/份，有效报价：118家网下投资者管理的567个配售对象参与报价，网下拟认购基金份额总量：2,723,970万份，为网下初始发售份额的129.71倍。

2

收益预测

截至7月7日近期类似项目收益情况：

主角：创金合信首农REIT(508039)认购价格3.685元/份，，为网下初始发售份额的129.71倍，现金分配率为8.23%，存续期为17年，发售市值：36.85亿。

北京亦庄REIT(508080)认购价格2.72元/份，，为网下初始发售份额的265.76倍，现金分配率为6.77%，存续期为15年，累计涨幅45.55%，首日涨幅30%，发售市值：10.88亿。

华夏金隅智造工厂REIT（508092）分配率7.12%，网下73.69倍，存续期为24年，累计涨幅63.02%，首日涨幅30%，发售市值11.356亿；

招商科创REIT（508012）分配率4.54%，网下1.238倍，累计涨幅2.94%，首日涨幅：0.72%，存续期为35年，发售市值：9.6亿；

中金重庆两江REIT{508010}分配率5.36%，网下1.775倍，累计涨幅44.35%，首日涨幅：0.04%，存续期为34年，发售市值10.2亿；

广发成都高投产业园REIT（180106）分配率5.52%，网下6.89倍，累计涨幅34.50%，首日涨幅：8.77%，存续期为32年，发售市值12.5亿；

建邺REIT（508097）分配率5.21%，网下3.34倍，累计涨幅43.74%，首日涨幅：1.53%，存续期为40年，发售市值：10.22亿； 

中金联东（508003）分派率4.85%，网下1.24倍 累计涨幅29.28%；首日涨幅：29.07%，存续期为42年，发售市值：16.17亿；

易方达广开产园（180105） 分派率5.1%， 网下1.82倍，累计收益率-4.20%。首日涨幅：0.04%，存续期为36年，发售市值：20.59亿；

上市涨幅预测：首日20%-30%，综合给予43%溢价，3.685*1.43=5.270

由于流通量较大，首日可能出现不及预期的情况，极端情况下可能出现12%-15%的最低涨幅的情况，但是流通量大，认购分配率会大幅提升，两只REITs同时7月7号认购，资金会分流，加上北京亦庄资金占用五天，收益率还不如逆回购，这会打击一定的热情。所以我预计首农的认购分配率在0.3%-0.5%之间，因为两个REITs不怎么预测的准确。我认为选择华电的网上倍数要远远高于首农，金额与首农持平。

3

认购建议

认购建议：建议认购。

我的认购建议有三种分别为 ：建议认购 、可以认购 、谨慎认购。

建议认购 ＞可以认购 ＞谨慎认购。  

新债申购：暂无。下周预测凯众转债，广核转债可能出公告，还有复旦微电的注册批复7月20号就要到期了，也有可能发公告。

风险提示：以上观点仅为个人看法，仅个人记录，个人反思，所涉标的不作推荐，投资有风险，入市需谨慎。