$红土创新盐田港REIT(SZ180301)$ $中金安徽交控REIT(SH508009)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅微跌，跌幅为0.06%，指数成交金额为3.40亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为4.38亿元，市场平均换手率为0.4738%。
今日发生2笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为550.21万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅减少。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、债券指数、沪深300和转债指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是盐田港REIT（涨幅1.03%），跌幅最大的是华润有巢REIT（跌幅-1.35%），且回撤比例最大的是外高桥REIT（最大回撤4.30%）。从盐田港REIT今日分时走势图可知，该REIT今日小幅低开，开盘之后其价格就逐渐呈现出稳步上涨趋势，但上午交易时段内成交量不大。进入下午交易时段后，约在13点13分时，迎来几笔较大规模买单，促使其价格迅速拉升，并达到今日最大涨幅1.17%，之后该REITs就保持着窄幅震荡行情，最终该REIT以全天上涨1.03%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为2.247元。
今日市场跌幅最大的是华润有巢REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与华润有巢REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与华润有巢REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与华润有巢REIT相关系数最低的公募REITs基金是华威市场REIT。
今日公募REITs市场小幅回调，市场中有17只公募REITs产品上涨，有45只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量基本未变。今日仓储物流板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.085%（即联东科创REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.377%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月18日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪小幅降温。今日公募REITs市场只有2个板块上涨，其中仓储物流板块整体涨幅最大，涨幅为0.054%，成交金额环比前一交易日有所增加。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.641%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是仓储物流板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所减少。今日公募REITs指数小幅低开，在开盘之后就迎来一波卖盘，将指数砸到今日最大跌幅0.19%，随后迅速反弹到跌幅0.07%左右的水平，在上午交易的剩余时段内，REITs指数也基本在这个跌幅水平上做窄幅震荡，且在上午交易时段内成交量较为低迷。下午开盘后，成交量明显增加，指数也开启了反弹行情，该反弹行情约持续到14点左右，且指数差点翻红。最终还是空头稍占优势，将指数又砸到小幅下跌状态。不过在收盘之前的10分钟左右，指数又迎来一波买盘，最终公募REITs指数以下跌0.06%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场普遍上涨和十年期国债收益率小幅上升。昨日全市场7大板块全部微跌，而今日全市场却有仓储物流和收费公路板块上涨。伴随着收费公路公募REITs的6月份经营数据的陆续发布和部分公募REITs产品的2季度报告的披露，市场投资者已开始积极做多业绩有所好转的板块和部分公募REITs产品，比如今日涨幅最高的盐田港REIT，其2季度的经营数据整体稳中有升。
蒙能清洁能源REIT今日价格微跌，今日成交额环比前一交易日减少了2.20%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -3.649%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月18日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月18日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月18日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月18日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
