$红土创新深圳安居REIT(SZ180501)$ $工银蒙能清洁能源REIT(SZ180402)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数小幅回调，跌幅为0.11%，指数成交金额为4.31亿元，相较前一日成交金额有所增加。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为5.47亿元，市场平均换手率为0.6841%。
今日发生11笔大宗交易，成交金额最大的是山东高速REIT。今日大宗交易成交总金额为17015.75万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、债券指数、沪深300和转债指数。市场成交总金额小幅增加。其中涨幅最大的是深圳安居REIT（涨幅1.03%），跌幅最大的是百联消费REIT（跌幅-2.32%），且回撤比例最大的是湖北科投REIT（最大回撤2.80%）。从深圳安居REIT今日分时走势图可知，该REIT今日平价开盘，开盘之后其价格虽小幅下探，但很快就被拉升且呈现出稳中向上的趋势，上午交易时段的成交量十分低迷。进入下午交易时段后，其价格在开盘之后的1小时内表现出窄幅波动，然后在14点至14点50分之间，其价格基本处于横盘整理，过程中成交量有所增加。在即将收盘之前的10分钟内，其价格又被迅速拉升，最终该REIT以全天上涨1.03%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.901元。
今日市场跌幅最大的是百联消费REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与百联消费REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场小幅回调，市场中有16只公募REITs产品上涨，有49只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日消费设施板块整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日大幅增加。保租房板块今日整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.082%（即临港产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到0.369%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月17日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅增加，市场交易情绪基本平稳。今日公募REITs市场7个板块全部下跌，其中消费设施板块整体跌幅最大，跌幅为0.294%，成交金额环比前一交易日有所增加。保租房板块今日整体跌幅最小，跌幅为0.043%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是消费设施板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性保持平稳。今日公募REITs指数小幅低开，在开盘之后的半小时内，指数还围绕着昨日收盘价进行上下波动，但约从10点开始，市场迎来较大卖盘，指数也被迅速砸到跌幅-0.15%的水平。之后指数虽有小幅反弹，但是在较大抛压的情况下，指数最终在上午以下跌-0.15%收盘。下午开盘后，成交量明显增加，指数继续下探，并达到今日最大跌幅-0.23%，然后在该跌幅水平上维持着窄幅波动。不过在收盘之前的30分钟左右，指数又迎来较大买盘，开始了缓步反弹行情，最终公募REITs指数以下跌0.11%收盘，成交量相较前一交易日有所增加。
今日股票市场普遍上涨和十年期国债收益率小幅上升。昨日全市场7大板块全部上涨，而今日全市场7大板块全部下跌，从这两天的市场板块表现来看，市场投资者并没有明确的青睐板块，或更多的是采用高抛低吸策略，从而导致市场基本会呈现横盘波动状态。不过随着已进入公募REITs产品发布第2季度报告的时期，从而也会给市场投资者带来众多交易机会，部分板块和部分公募REITs产品大概率会得到更好的市场反馈。
蒙能清洁能源REIT今日价格上涨，今日成交额环比前一交易日增加了49.23%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -3.706%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月17日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月17日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月17日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月17日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
