$华安百联消费REIT(SH508002)$ $华泰苏州恒泰租赁住房REIT(SH508085)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数继续上涨，涨幅为0.1%，指数成交金额为5.11亿元，相较前一日成交金额小幅减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为6.67亿元，市场平均换手率为0.7778%。
今日发生4笔大宗交易，成交金额最大的是金隅智造REIT。今日大宗交易成交总金额为5759.54万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、债券指数，但弱于转债指数和沪深300。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是百联消费REIT（涨幅2.16%），跌幅最大的是金隅智造REIT（跌幅-0.93%），且回撤比例最大的是明阳新能源REIT（最大回撤9.88%）。从百联消费REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘之后其价格呈现阶梯型上涨，上午交易时段内成交量偶尔会有散点性放大，上午收盘时涨幅为2.01%，进入下午交易时段后，该REIT价格基本呈现窄幅震荡行情，成交量相较上午有所增加，最终该REIT以全天上涨2.16%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.493元。
今日市场跌幅最大的是金隅智造REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与金隅智造REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与金隅智造REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与金隅智造REIT相关系数最低的公募REITs基金是九州通REIT。
今日公募REITs市场持续微涨，市场中有36只公募REITs产品上涨，有29只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅减少。今日环保及公用事业板块整体涨幅最大，交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.034%（即重庆两江REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到0.204%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（7月3日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪较为活跃。今日公募REITs市场中有5个板块上涨，其中环保及公用事业板块整体涨幅最大，涨幅为0.786%，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为-0.280%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是能源板块，该板块今日上涨0.095%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性保持平稳。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后的15分钟内，市场的多空双方还有小幅博弈，REITs指数还处于小幅跌势。约在9点45分时，市场大幅迎来买盘，将REITs指数快速拉升到涨幅0.21%的水平，之后REITs指数进行了约15分钟左右的整理，伴随着成交量的大幅增加，REITs指数再次开启上涨行情，并达到今日最大的涨幅0.27%。随后REITs指数进入了缓慢下跌的行情，过程中成交量也有放大，这一波下跌将REITs指数砸到跌幅-0.02%的水平，但是在收盘之前的5分钟内，REITs指数又被迅速拉升，最终公募REITs指数以微涨0.1%收盘，成交量相较前一交易日小幅微降。
今日股票市场小幅微涨和十年期国债收益率小幅上升。在公募REITs市场昨日放量大涨后，部分投资机构预计今日会有回调，所以在今早开盘后就快速进行份额抛售，但是很快就被多头的买盘势能超过，迅速将市场拉升到适中涨幅，随后市场又迎来一波缓慢抛售潮，不过在即将收盘之前，市场又迎来一波逢低买盘，将市场再次拉涨，在尾盘拉升的过程中，能源板块和收费公路板块反弹较明显。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅上涨，今日成交额环比前一交易日减少了31.84%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -3.899%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月3日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月3日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（7月3日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年7月3日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
