$九州通R(SH508084)$ $中证REITs全收益(IS932047)$ $济南能源(SH508087)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及明日关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及关注事项
今日中证REITs全收益指数继续上涨，涨幅为0.11%，指数成交金额为4.70亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为60346万元，市场平均换手率为0.8656%。
今日发生13笔大宗交易，成交金额最大的是合肥高新REIT。今日大宗交易成交总金额为36965.83万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现弱于股指、转债指数和基金指数，但强于债券指数。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是建邺产园REIT（涨幅3.56%），跌幅最大的是大悦城商业REIT（跌幅-1.42%），且回撤比例最大的是成都高投产园REIT（最大回撤9.59%）。从建邺产园REIT今日分时走势图可知，该REIT高价开盘，开盘之后价格迅速拉升，但很快就降到开盘价之下，在上午交易时段内价格一直处于小幅下跌状态，且成交量仅在跌幅最大时段中明显放量。下午开盘之后的半小时内，价格呈现出阶梯状的上涨，但成交量没有放大。在14点左右时，价格被持续拉升，达到今日最大涨幅6.56%，且成交量明显放大，随后价格有所回落，且呈现出平稳走势，最终以全天上涨3.56%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为3.570元。
今日市场跌幅最大的是大悦城商业REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与大悦城商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是联东科创REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与大悦城商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是河北高速REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与大悦城商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是联东科创REIT。
今日公募REITs市场继续上涨，市场中有26只公募REITs产品上涨，有34只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日仓储物流板块整体涨幅最大，且成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块今日整体跌幅最大，且成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.720%（即津开产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到3.313%（即国金铁建REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（2月7日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所减少，市场交易情绪维持积极状态。今日仓储物流板块涨幅最大，涨幅为0.996%，成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块跌幅最大，跌幅为0.587%，且成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日涨幅最大的是能源板块，该板块今日跌幅为-0.163%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性保持较充裕水平。今日消费设施板块结束了连涨9天的强势行情，成为市场跌幅最大板块，呈现出明显的获利回调情形，但今日成交量环比前一交易日有所减少，表明市场上仍有较多数投资者选择中长期持有部分消费设施公募REITs产品。
另外，近期涨势较猛且今日涨幅最大的建邺产园REIT，根据其在2月6日发布的交易情况的提示性公告中内容，截至2024年12月31日，基础设施项目可供出租面积为119,207.60平方米，实际出租面积为93,952.86平方米，出租率为78.81%，项目平均租金单价为2.415元/㎡/天。而根据其募集说明书内容，截止2024年6月30日，出租率为82.29%，项目平均租金单价为 2.5元/㎡/天。所以不论是出租率还是租金单价，建邺产园REIT所持基础资产的收益情况都有所下降，但其二级市场价格涨幅却如此明显，通过对其战略投资者类型和份额禁售期限的分析，我们预计这一波的价格上涨大概率是由相关机构的市值管理行为所致。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月7日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月7日基金最新市值规模
3、首创奥莱REIT、宝湾物流REIT和津开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，广开产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年5月1日至12月31日，大悦城商业REIT、深国际REIT、重庆两江REIT、华威市场REIT和蛇口租赁住房REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，联东科创REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年10月18日至12月31日，建邺产园REIT、外高桥REIT、招商科创REIT、易商仓储REIT和成都高投产园REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（2月7日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2024年分派率预测（最新市值）=2024年可供分配金额预测值/截止2025年2月7日基金最新市值规模；2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年2月7日基金最新市值规模
3、南京交通REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年4月1日至12月31日，绍兴原水水利REIT、招商高速公路REIT和蒙能清洁能源REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年7月1日至12月31日，宁波交投REIT的2024年分派率预测值涵盖时间为2024年11月1日至12月31日。
4、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
5、安徽交控REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于受到G50 沪渝高速宣城至广德段（简称“宣广高速”）改扩建的影响，我们设定安徽交控REIT所持有基础资产在24、25、26三年间的税前现金流下降20%，从而导致安徽交控REIT在24年的每月可供分配金额减少1600万元，进而降低了全周期IRR值。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
