$华夏金茂商业REIT(SH508017)$ $中金安徽交控REIT(SH508009)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数企稳上涨，涨幅为0.43%，指数成交金额为4.41亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为7.18亿元，市场平均换手率为0.7238%。
今日发生7笔大宗交易，成交金额最大的是宽庭保租房REIT。今日大宗交易成交总金额为14164.87万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所减少。
今日公募REITs市场表现强于基金指数、债券指数和转债指数，但弱于沪深300。市场成交总金额有所减少。其中涨幅最大的是金茂商业REIT（涨幅3.52%），跌幅最大的是大悦城商业REIT（跌幅-1.46%），且回撤比例最大的是宝湾物流REIT（最大回撤4.97%）。从金茂商业REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅低开，开盘之后其价格就呈现出稳步上涨趋势，不过成交量并没有增加，其价格达到涨幅2.9%的水平后，基本就暂缓了继续上涨趋势，开始了横盘整理，过程中成交量也会出现散点性放量。直到即将收盘之前的5分钟内，其价格再次被快速拉升，最终该REITs以全天上涨3.52%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为3.650元。
今日市场跌幅最大的是大悦城商业REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与大悦城商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与大悦城商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是绿发商业REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与大悦城商业REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT。
今日公募REITs市场涨幅显著，市场中有60只公募REITs产品上涨，有12只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日产业园区板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.082%（即中外运REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.552%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月20日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅减少，市场交易情绪整体稳定。今日公募REITs市场7个板块上涨，其中产业园区板块整体涨幅最大，涨幅为0.746%，成交金额环比前一交易日有所减少。消费设施板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.175%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是环保公用事业板块，今天该板块上涨0.149%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性相对充裕。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后指数就开启了上涨行情，一路涨到涨幅0.59%水平后，迎来一波小幅抛盘，但很快就又开启上涨势头，并在上午达到今日最大涨幅0.62%。下午开盘后，成交量有所增加，且十年期国债收益率从跌转涨，指数也开始了缓步下降，从涨幅0.61%回落到涨幅0.34%，然后在即将收盘之前的5分钟内，指数又来了一波反弹，最终公募REITs指数以上涨0.43%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场和十年期国债收益率都呈现出先跌后涨的行情。昨日十年期国债收益率小幅下降，且上午交易时段内，十年期国债收益率还维持着跌势，从而给公募REITs市场的反弹创造出较好的利率环境。昨日在全板块下跌的情况下，产业园区板块跌幅最小，而今日产业园区板块是涨幅最大板块，或表明市场投资者认为部分产业园区公募REITs已具有较好的性价比，开始逐步加仓。下午交易时段内，十年期国债收益率大幅上涨，导致公募REITs市场涨幅有所回落，但是在产业园区和收费公路板块稳中有升的状况下，公募REITs市场最终仍保持较好涨幅。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所上涨，今日成交额环比前一交易日减少了23.23%，该REIT通过今日的价格上涨，已将全周期IRR降低到 -2.356%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月20日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月20日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月20日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月20日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
