$国泰君安东久新经济REIT(SH508088)$ $南方顺丰物流REIT(SZ180305)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数继续下跌，跌幅为0.80%，指数成交金额为5.08亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为8.30亿元，市场平均换手率为0.8830%。
今日发生13笔大宗交易，成交金额最大的是宽庭保租房REIT。今日大宗交易成交总金额为16060.01万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额有所增加。
今日公募REITs市场表现弱于基金指数、沪深300、债券指数和转债指数。市场成交总金额小幅增加。其中涨幅最大的是临港产园REIT（涨幅2.88%），跌幅最大的是安徽交控REIT（跌幅-2.87%），且回撤比例最大的是联东科创REIT（最大回撤5.12%）。从临港产园REIT今日分时走势图可知，该REIT小幅高开，开盘之后的半小时内其价格波动较小，且成交量较为低迷。随着后续成交量的逐渐增加，其价格也开启了稳步上涨的趋势，上午收盘时其价格上涨2.46%。进入下午交易时段内，前一个半小时成交量相对稳定，且价格基本围绕着涨幅2.60%的水平上做震荡行情，并一度触碰到今日最大涨幅3.45%，之后成交量萎缩，价格也保持横盘整理，最终该REITs以全天上涨2.88%收盘。根据价量分布图可知，该REIT今日成交量最大的价格为4.488元。
今日市场跌幅最大的是安徽交控REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与安徽交控REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与安徽交控REIT相关系数最低的公募REITs基金是北京亦庄REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与安徽交控REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT。
今日公募REITs市场跌幅收窄，市场中有12只公募REITs产品上涨，有59只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量大幅增加。今日产业园区板块整体跌幅最小，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所增加。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到2.153%（即宝湾物流REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所上升，差额达到1.571%（即首钢绿能REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（8月19日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额小幅增加，市场交易情绪保持平稳。今日公募REITs市场8个板块全部下跌，其中产业园区板块整体跌幅最小，跌幅为0.077%，成交金额环比前一交易日有所减少。保租房板块今日整体跌幅最大，跌幅为1.866%，成交金额环比前一交易日有所增加。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是保租房板块。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性相对充裕。今日公募REITs指数小幅低开，开盘之后指数延续着昨日的下跌趋势，市场做空情绪明显较浓，一路跌到-0.78%水平，直到10点左右市场才有一定买盘进入，但只是暂时的止住指数的继续下跌，上午以下跌0.64%收盘。下午开盘后，市场成交量明显增加，指数仍旧保持着缓步下跌行情，约在14点41分时，跌到今日最大跌幅0.93%，然后开启了小幅反弹行情，最终公募REITs指数以下跌0.80%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日股票市场普遍下跌和十年期国债收益率小幅下降。经过昨日十年期国债收益率大幅攀升而引起的公募REITs市场全产品大幅下跌的行情后，今日十年期国债收益率暂时停止了上涨趋势，但市场中以散户、私募基金和券商资管等为主的短期交易型资金仍看好股市的后续上涨行情，今天继续选择抛售公募REITs份额，进而导致市场继续下跌，但是以券商自营和保险资管等为主的长线投资机构也开始逐渐配置一些具有较高性价比的公募REITs产品。我们预计，只有当十年期国债收益率本周能够基本企稳之后，公募REITs市场就会迎来更多的买盘资金入场。国债收益率稳中有降和股市慢牛行情不存在必然的矛盾关系。
蒙能清洁能源REIT今日价格有所下跌，今日成交额环比前一交易日增加了115.29%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提高到 -2.167%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月19日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月19日基金最新市值规模
3、润泽科技REIT、万国数据REIT和北京保障房REIT的2025年分派率预测值涵盖时间为2025年4月1日至12月31日
4、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
5、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（8月19日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年8月19日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 经营权类能源REITs的IRR实时值变化情况
