$万国REIT(SH508060)$ $南方润泽科技数据中心REIT(SZ180901)$ $上证指数(SH000001)$ 

7月7日认购的创金合信首农REIT（508039）和华电清洁能源REIT（508016）确认结果已出来了。首农REIT公众投资者认购总份额3440025.25818万份，认购资金总额1268亿元，确认比例0.2616%；华电REIT公众投资者认购总份额2324118.789508万份，认购资金总额881亿元，确认比例0.1936%。两者冻结资金总额为2148.26亿元，符合认购前“突破2000亿元、大致可按2500亿元左右测算”的预期。从认购资金在两者间的分配情况看，首农约占60%，华电约占40%，也基本符合认购策略中建议的“可使用6-7成资金认购首农REIT，其余资金认购华电REIT”。只是在细节上还略有缺憾，首农认购资金刚好落在预测的中位数1250亿元略右，而华电认购资金距预期的区间下限1000亿元还有相当大距离。不过这样也好，相同认购资金下，首农涨幅22.2%和华电涨幅30%的收益就持平了，还是相对均衡的，最终谁收益高，就看谁的涨幅超过上述基础的幅度更大了。

接下来，7月14日还有万国数据中心REIT（508060）和南方润泽科技数据中心REIT（180901）两家REIT认购，有了以上两家的数据参考，认购策略相对就简单些了。

一、REIT项目基本情况

万国数据中心REIT（508060）和南方润泽数据中心REIT（180901）均为新的REIT项目类型，即数据中心基础设施。

万国数据中心首次发售时拟投资基础设施资产估值为19.33亿元，基础设施资产为位于昆山市花桥镇的国金数据中心，包含2栋数据中心楼，建筑均为地上4层、地下1层；土地使用权面积：19,999.50平方米；建筑面积：35,376.70平方米，地上建筑面积29,795.10平方米、地下建筑面积5,581.60平方米。机柜数量：4,192个，机柜电力设计容量29,044kW，包含7kW机柜4,072个、4.5kW3机柜120个。项目权属剩余年限：37.19年。按发售价计算的2026年度现金分派率为5.2%。

南方润泽数据中心首次发售时拟投资基础设施项目估值37.25亿元，基础设施项目为润禾科技持有的位于河北省廊坊经济技术开发区的润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心，土地面积为15,274.05㎡，建筑面积为42,076.98㎡，机柜共5,897个，机柜总功率42,530.84kW，建设规模为77,510.12万元，包括地下一层至地上七层的数据中心建筑，项目权属剩余年限：49.06年。按发售价计算的2026年度现金分派率为5.32%。

二、REIT基金基本情况

（一）万国REIT发售总份额8亿份，其中战略配售份额5.6亿份，网下发售份额1.68亿份，向公众投资者发售7200万份。询价区间为2.014元/份至3.021元/份，最终确定的发售价3元/份，网下有效认购倍数164.92倍，最终发售价基本上是顶着询价区间上限定价。

该基金是沪市的，认购时都是采取金额认购、份额确认方式，认购时需要通过券商交易系统场内基金菜单中“基金认购”进行，只需要输入1000元以上的整数即可。认购手续费是包括在认购资金里的，具体会按公告里的步骤进行计算，按实际配售的金额收取认购费。认购费标准根据认购资金金额按对应档次计算，见下表。

（二）南方润泽REIT发售总份额10亿份，其中战略配售份额7亿份，网下发售份额2.1亿份，向公众投资者发售9000万份。询价区间为3.020元/份至4.531元/份，最终确定的发售价4.5元/份，网下有效认购倍数166.88倍，最终发售价也基本上是顶着询价区间上限定价。

该基金是深市的，认购时采取份额认购、份额确认方式，认购时需要通过券商交易系统场内基金菜单中“基金认购”进行，由于深市REIT认购手续费不包含在认购资金中，需要在认购份额×认购价格的结果之外预留认购手续费，所以需要按认购价格和自己的资金总额在预留好认购手续费后计算能认购的份额，认购的份额须为1000份的整数倍。认购手续费也是先预扣，按实际配售的金额收取认购费，多扣的届时退还。认购费标准如下：

如何计算自己能认购多少份呢？提供一个公式，即：拟投入的认购资金÷（1+认购资金对应的认购费率）÷每份单价的结果向下取整为1000的整数倍（将计算结果整数部分后三位改为0），例如，拟投入认购资金200万元，按认购费率表，对应的认购费率为0.4%，计算结果为：2000000÷（1+0.004）÷4.5=442673.7份，由于认购量必须是1000份的整数倍，所以上述结果需要向下取整为442000份。

三、预期认购收益测算

根据沪深REIT的规则，这两个REIT网下询价倍数都超过了100倍，因此网下份额自上市之日起即可全部自由交易，上市涨跌幅限制方面，上市首日涨幅限制均为30%，第二日起涨幅限制为10%且如前一日涨停收盘则开市起停牌一小时至10：30才开始交易，停牌期间不接受买卖申报。

由于数据中心类基础设施项目REIT是首次发售，此前没有可比基金，但从两者网下询价倍数看，还是非常受追捧的，而从定价看，几乎都是顶着询价区间的上限，也导致了按发售价计算的2026年度现金分派率都降到了5%多一点，加上发行规模都不小，网下份额不限售，首日流通份额分别达到2.4亿份和3亿份，对应市值7.2亿元和13.5亿元，上市第一天能不能30%涨停，那得看届时的市场情绪以及网下机构的格局与情怀了。

在认购资金方面，由于北交所虽然刚有2家公司获得注册，但考虑两个REIT14日认购、沪市巨无霸新股华电新能16日左右上市交易，个人感觉7月15日安排北交所新股申购的概率非常低，而且这个因素在认购前的7月11日晚就能够最终确认（至于有人担心7月14日晚上公告7月16日北交所新股申购这种问题，我就不评价了），所以各路资金只要想参与认购，可以安心参与认购。这样，参与了首农和华电两个REIT认购的资金，基本上还是会参与两个数据中心的认购。因此，这次两只REIT认购总资金大致可以按照2200亿元左右至2500亿元间进行测算。

考虑到两只REIT类型一样，现金分派率也基本相当，只是从网下询价情况看，由于南方润泽份额规模大一些，而认购倍数也略高，大致可以认为资金相对略青睐南方润泽一些。不过，假设以相同资金分别认购两只REIT，收益差距应该不会太悬殊。所以，这里我只假设两只REIT的认购资金一个在1000亿元左右一个在1200亿元左右，对不同认购资金、不同涨幅下两者配售比例与收益测算如下：

谨慎起见，上市涨幅建议按表格中标黄一档的上一档测算，上市达到标黄那一档甚至达到标黄一档下方，则可考虑落袋为安。

四、认购策略

根据以上分析测算，建议：

一是参加了首农和华电REIT认购的资金，解冻出来后7月10日和11日进行逆回购，14日继续参与两个数据中心REIT的认购。

二是没有参与首农和华电REIT认购、日常一直处于活期状态或逆回购状态的资金建议积极认购，如果是赎回银行短期理财参加认购，需要考虑的是认购日期是周一，周五赎回净值型理财就要损失周六周日两天收益，参与认购实际资金成本在5至6天。

三是资金总量不是很大者，不一定再分开认购了，原则上认购哪个都可以，非得选择的话，可优先选择南方润泽REIT，如佣金最低要5元几万元内别认购了。

四是资金总量较大想追求均衡收益者，建议可使用45%左右资金认购万国数据中心REIT，55%资金认购南方润泽数据中心REIT，当然，资金在两者认购时平均分配也没什么问题。

另外 ，中银外运REIT上市日期还没有定，估计还要等一等，耐心点吧。

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