$中金中国绿发商业REIT(SZ180606)$ $易方达华威市场REIT(SZ180605)$ $中证REITs全收益(IS932047)$
课题组研究：贤谈reits研究团队（ID：jhy642628019）
目录
1、今日市场浅析及可关注事项
2、今日市场数据
3、理论研究应用于实践结果
4、各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
5、公募REITs可供分配金额预期变化
6、各只公募REITs价格涨跌的相关性分析（10分钟、15分钟和30分钟价格涨跌幅）
01 今日市场浅析及可关注事项
今日中证REITs全收益指数继续下跌，跌幅为0.33%，指数成交金额为3.56亿元，相较前一日成交金额有所减少。今日公募REITs二级市场竞价交易总成交金额为7.52亿元，市场平均换手率为0.8291%。
今日发生9笔大宗交易，成交金额最大的是华润商业REIT。今日大宗交易成交总金额为3462.93万元，相比前一个交易日大宗交易成交总金额大幅增加。
今日公募REITs市场表现弱于转债指数，基金指数、债券指数和沪深300。市场成交总金额有所增加。其中涨幅最大的是绿发商业REIT（涨幅4.65%），跌幅最大的是宝湾物流REIT（跌幅-1.72%），且回撤比例最大的是北京亦庄REIT（最大回撤11.66%）。从绿发商业REIT今日分时走势图可知，该REIT因前一交易日涨幅过大，今日停牌1小时，开盘之后，有少量资金想进行涨停封板，但是很快就被砸开，且将涨幅砸到只有2.68%的水平，随后其维持了半个多小时的横盘整理。约在11点5分时，该REIT价格被迅速拉升，但成交量并没有明显增加。在下午开盘之后，因为公募REITs市场整体呈现下跌趋势，也导致绿发商业REIT的价格出现阶段性下跌，随后基本在涨幅4%左右进行窄幅震荡，最终导致该REIT以全天上涨4.65%收盘。根据价量分布图可知，其今日成交量最大的价格为4.519元。
今日市场跌幅最大的是宝湾物流REIT，根据我们测算出的各只公募REITs的10分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是济南能源REIT；根据各只公募REITs的15分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是宁波交投REIT；根据各只公募REITs的30分钟涨跌幅的相关系数可知，与宝湾物流REIT相关系数最低的公募REITs基金是顺丰物流REIT。
今日公募REITs市场继续下跌，市场中有21只公募REITs产品上涨，有47只公募REITs产品下跌，相较前一交易日的上涨REITs数量有所增加。今日能源板块整体涨幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，成交金额环比前一交易日有所减少。
产权类公募REITs的年化分派率预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到2.046%（即临港产园REIT）；经营权公募REITs的IRR预测值与中债10年期国债收益率差额的区间中位数相较前一交易日有所下降，差额达到1.097%（即沪杭甬REIT）。
图表1 公募REITs市场各板块的涨跌幅（6月30日）
可关注事项：
（1）今日公募REITs市场成交总金额有所增加，市场交易情绪较为活跃。今日公募REITs市场中只有1个板块上涨，其中能源板块整体涨幅最大，涨幅为0.041%，成交金额环比前一交易日有所减少。环保及公用事业板块今日整体跌幅最大，跌幅为0.986%，成交金额环比前一交易日有所减少。今日成交额环比前一交易日增加幅度最大的是消费设施板块，该板块今日下跌0.311%。
根据今日的公募REITs市场量价表现，市场的资金流动性有所增加。今日公募REITs指数小幅高开，开盘之后的半小时内，REITs指数基本围绕开盘价进行上下波动。从10点之后，公募REITs指数开启了小幅下跌行情，随着阶段性成交量放大，REITs指数的跌幅更加明显。下午开盘之后，伴随着成交量的增加，REITs指数的下跌趋势更加显著，基本是一直下跌到14点47分左右，达到今日最大跌幅-0.54%，随后市场迎来了较为明显的买盘，将REITs指数迅速拉升，最终公募REITs指数以下跌0.33%收盘，成交量相较前一交易日有所减少。
今日沪深市场普遍上涨和十年期国债收益率小幅上升，公募REITs市场开盘之后的半小时内，多空双方试探性的博弈，市场的走势也未有明确。但是从10点之后，卖盘逐渐加大，从而导致公募REITs市场的下跌势能越来越强，尤其是两只被停牌1小时的次新股，开盘之后迅速打开涨停板，市场的做空情绪十分强烈。进行下午交易时段时，随着成交量的放大，市场跌幅逐渐放大。但是在收盘之前的15分钟内，市场突然迎来较大买盘，导致市场跌幅有所收窄。其中在尾盘拉升过程中，收费公路板块有所回升。
蒙能清洁能源REIT今日价格小幅下跌，今日成交额环比前一交易日减少了34.48%，该REIT通过今日的价格下跌，已将全周期IRR提升到 -3.713%。
02 今日市场数据
图表2 产权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月30日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月30日基金最新市值规模
3、深圳能源REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，天然气发电站的设计使用寿命是30年，但若在运营过程中未遭遇到较大冲击和损坏，一般情况下，天然气发电站可以再延寿6-10年。我们预计深圳能源REIT所持有的天然气发电站可以再延寿6年，则我们将REIT的月度可供分配现金流从2037年延长到2043年。且月度可供分配现金流借鉴2037年的数值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
图表3 经营权公募REITs二级市场价格、收益率等情况（6月30日）
注：1、当日最大回撤=（当日最高价-当日最低价）/当日最高价*100%
2、2025年分派率预测（最新市值）=2025年可供分配金额预测值/截止2025年6月30日基金最新市值规模
3、富国首创REIT的全周期IRR实时值进行预期数据调整的原因是，由于市场对于水价提升有较大预期，所以我们设定富国首创REIT所持有的基础资产每月的税前净现金流提升了10%，从而引起富国首创REIT在2024年至2030年间每月的可供分配金额提升150万元，进而提升了全周期IRR值。
4、我们以月份为单位，对公募REITs的年度可供分配现金流进行月度可供分配现金流的转换，并以月度可供分配现金流为基础反向计算出公募REITs的全周期IRR，或与基金管理人的计算方式稍有差异。
03 理论研究应用于实践结果
（本净值曲线仅反映出理论用于实践后所形成的结果，不含有任何产品销售的寓意，不构成任何相关的投资建议与预测，我们也不对使用本曲线的内容而导致的损失承担任何责任。）
图表4 产品成立至今净值曲线图
04 各板块公募REITs的全周期内IRR实时值变化及与十年期国债收益率差额
图表5 能源REITs的IRR实时值变化情况
